2026年上半期の振り返り：下半期の基盤

将来を見据える前に、現在の状況を整理しましょう。2026年上半期は調整と統合の期間でした。

不動産価格：2024～2025年の調整後に安定。主要回廊（ベラバン、ペレレナン、ウルワツ）は横ばいまたは3～5％上昇。二次的なエリア（チャングーのアクセスが不便な地域、北部ウブド）は2～4％の小幅下落。
取引量：2025年上半期比12％増。規制の明確化（PP 28/2025）と購入者の信頼感向上が要因。シンガポール人購入者セグメントは前年同期比25％増。
賃貸利回り：高級セグメントでは購入価格の上昇が賃料上昇を上回り、総利回りがやや圧縮（10～12％から9～11％へ）。ミッドマーケットの利回りは8～10％で横ばい。
規制環境：PP 28/2025が完全施行され、Hak Pakaiの期間や外国人の所有経路に関する明確化が進む。バドゥン県とギャニャール県で地域規制（Perda）の更新が進行中。
インフラ：空港拡張計画が確定。LRTの実現可能性調査が完了。両プロジェクトともスケジュールが具体化（下記参照）。

市場指標：2026年上半期 vs 2026年下半期予測

以下の表は、2026年上半期（実績／推定）と2026年下半期の予測を比較したものです。

市場指標	2026年上半期（実績／推定）	2026年下半期（予測）	トレンド
不動産価格上昇率（主要回廊）	+3～5%	+5～8%	📈 加速
不動産価格上昇率（二次エリア）	−2～4%	0～+3%	📈 安定化
取引量（前年同期比）	+12%	+15～20%	📈 増加
総賃貸利回り（高級・主要エリア）	9～11%	8.5～10%	📉 やや圧縮
総賃貸利回り（ミッドマーケット）	8～10%	8～10.5%	➡️ 横ばい
シンガポール人購入者比率	25%	28～30%	📈 拡大
オーストラリア人購入者比率	35%	32～35%	➡️ 横ばい／減少
新規供給（市場投入されるヴィラ）	+8%	+10～12%	📈 増加
平均市場滞在日数（再販）	180日	150～170日	📈 改善
インフラの影響	低い（計画段階）	中程度（着工段階）	📈 上昇
規制の不確実性指数	中程度（PP 28施行後の落ち着き）	低い（明確性が向上）	📈 ポジティブ
外国人購入者の信頼感	ややポジティブ	ポジティブ	📈 改善

出典：Pertama Property取引データ、BPN登記データ、バリ不動産エージェンシー調査（2026年第1四半期）、政府インフラプロジェクトスケジュール。

バリ不動産の2026年下半期見通しにおいて、2つのインフラプロジェクトが大きな影響を与えます。

長年の実現可能性調査と政治的議論を経て、バリLRTプロジェクトは最終承認を通過し、2026年第3四半期の着工が確定しました。初期区間12.5kmはングラ・ライ国際空港からスミニャック近郊の中央パーキングエリアまでを結び、4駅が計画されています。

不動産への影響：

即時的な影響：計画駅から1km以内の物件は、利便性向上を見越した買い手により、すでに8～12％の価格プレミアムが発生しています。この効果は建設開始とともに強まります。
中期（2026～2028年）：空港とスミニャック／クタ間の回廊では開発が加速します。トランジット指向開発（TOD）ゾーンの土地価格は、2028年までに市場平均を20～30％上回ると予測されます。
地理的シフト：従来空港から「遠すぎる」とされたエリア（北部チャングー：ペレレナン、セセなど）のアクセスが向上します。LRTの南部回廊は観光客や居住者の通勤圏を実質的に拡大し、より広域でのヴィラ需要を促進します。
注目すべき物件タイプ：LRT駅近くの複合開発、アパート／コンドミニアム（バリで増加傾向）、トランジット志向の観光客をターゲットとしたサービスレジデンス。

長年待たれた空港拡張（新ターミナルと滑走路整備により年間処理能力を2400万人から4000万人に増加）は、2026年第3四半期末に最終資金承認を得る見込みで、建設は2027年第1四半期に開始されます。

不動産への影響：

需要促進要因：旅客容量の増加は、そのまま観光客数の増加につながります。100万人の旅客増加ごとに、約200～300の追加宿泊ユニット（ホテル、ヴィラ、ゲストハウス）の需要が生まれ、島内の稼働率を支えます。
南部回廊：空港からウルワツにかけての回廊（ジンバラン、プチャトゥ、ウンガサン）は、空港アクセスの改善と空港関連商業ゾーンの発展により最大の恩恵を受けます。
土地バンキング：機関投資家やデベロッパーは、すでに空港拡張ゾーン周辺（特にトゥバンやジンバラン地域）で土地を取得しており、商業・ホスピタリティ開発を見込んでいます。

LRTと空港が注目を集める一方で、以下のプロジェクトも2026年下半期の市場に影響を与えるでしょう：

（原文に続きがないため、ここまで）