過ちその1：名義人トラップ—「地元住民の名義にしておけば大丈夫」

⚠️ 典型的な損失額：3万～50万豪ドル以上—資産全損を含む

概要：名義人（ノミニー）契約は、バリ不動産において最も議論され、かつ最も誤解されている仕組みです。外国人はインドネシアで自由保有地（SHM＝Sertifikat Hak Milik）を直接所有できません。そのため、一部のエージェントや弁護士は「名義人」契約を提案します。つまり、信頼できるインドネシア国民の名義で土地の権利証を登記し、真の所有者は外国人であるとする公証された「名義人契約」を結ぶというものです。

危険な理由：2026年現在、名義人契約は以下の3つの理由からますますリスクが高まっています：

法的執行不能性：インドネシア法の下では、外国人の自由保有所有権禁止を回避するいかなる契約も、最初から無効（ab initio）となります。憲法裁判所（Mahkamah Konstitusi）はこの原則を繰り返し確認しています。名義人契約はインドネシアの裁判所では法的効力を持たず、本質的に拘束力のない紳士協定にすぎません。
PP 28/2025の執行強化：インドネシア政府による2025年の規制改正（PP 28/2025）は、特に名義人契約に対する取り締まりを強化しました。土地局（BPN）は現在、名義人契約に基づいて保有される権利証を調査・取り消す権限を強化されており、罰則には名義人と外国人受益者の両方に対する刑事責任が含まれます。
実際の失敗事例：私たちは個人的に、インドネシア人の名義人が死亡し、相続人が財産の返還を拒否したケース、名義人が離婚し、配偶者が財産の半分を分割請求したケース、名義人が地元当局から圧力を受け、契約を「自白」した結果、権利証が取り消されたケースを知っています。いずれのケースでも、外国人は財産を失い、法的救済手段はありませんでした。

✅ 解決策：合法的な外国人有権原の仕組みを利用しましょう。2026年現在、インドネシア政府は外国人に以下の権原が認められることを明確にしています：

Hak Pakai（使用権）：外国人の個人が利用できる主要な権原です。有効期間は30年、20年の延長が可能で、さらに30年の更新が可能です（PP 28/2025）。外国人有所有が認められたゾーンの土地で居住目的に使用できます。
Hak Guna Bangunan（HGB＝建築権）：PMA（外国資本会社）を通じて取得可能です。有効期間は30年で、最近の改革により最大50年まで延長可能です。
Hak Sewa（賃借権）：25～30年の長期賃貸借契約で、延長オプションがあり、完全に合法で執行可能です。

売り手やエージェントが「誰もが名義人を使っている」「これが自由保有地を買う唯一の方法だ」と言ったら、その場を離れましょう。彼らは誤解しているか、あなたを法的危険にさらそうとしているかのどちらかです。

過ちその2：独立した法的デューデリジェンスを省略する

⚠️ 典型的な損失額：1.5万～20万豪ドル—詐欺、権利紛争、隠れた負債を含む

概要：外国人購入者が、売り手の弁護士、エージェントの推薦、または開発業者によって割り当てられた公証人（PPAT）に頼って法的確認を行います。自ら選び、自分のために独占的に働く英語を話すインドネシア不動産弁護士による独立した法的デューデリジェンスを依頼しません。

危険な理由：インドネシアの不動産法は英米法とは異なる仕組みで運用されています。独立したデューデリジェンスがないと、以下の事項を見逃す可能性があります：

偽造権利証：同じ土地に対して異なるBPN事務所が2～3通のSHM権利証を発行する「重複証明書」のケースは珍しくありません。独立した確認を行わなければ、売り手が実際には所有していない不動産に対して支払いをしてしまう可能性があります。
未解決の担保権：土地が銀行ローン（Hak Tanggungan）の担保として使用されていたり、知らない賃貸契約が付いていたり、家族の相続紛争に巻き込まれている可能性があります。これらの担保権は権利証が移転しても自動的には消滅しません。
未払いのPBB（土地税）：未払いの土地・建物税があると、税務当局（または税債権を購入した徴収業者）が物件に対して請求権を主張する可能性があります。外国人購入者は、数年間の未納税額と罰金を支払わされるケースがあります。
登記上の問題：物件が異なるゾーン区分（例：農地として登録されている土地を住宅用地として販売）で登記されている場合、ゾーニングが変更されるまでBPNでの権利証移転が不可能となり、その手続きには数か月から数年かかることがあります。

✅ 解決策：以下の条件を満たす独立したインドネシア不動産弁護士を常に雇いましょう：

実務弁護士（単なる公証人/PPATではなく）として認可を受けていること
流暢な英語を話し、法的文書を平易な言葉で説明できること
売り手、エージェント、開発業者と事前の関係がないこと
現地のBPN事務所で完全な権利証調査を実施すること
地域の計画当局（Kecamatan/Kelurahan）を通じてゾーニングの準拠状況を確認すること
未払いのPBB、IPEDA、その他の不動産税を確認すること
売り手が法的所有者であり、販売権を有していることを確認すること

中程度の価格帯の物件に対する包括的なデューデリジェンスの費用は1,500～5,000豪ドル程度と予想されます。これは、1つの未発見の問題による潜在的な損失のほんの一部です。

過ちその3：購入前にゾーニングを確認しない

⚠️ 典型的な損失額：2万～15万豪ドル—強制取り壊しまたは建築不能を含む

概要：外国人購入者が、ゾーニング（peruntukan）が目的とする用途（住宅用ヴィラ、商業賃貸、ホテル、複合用途）を許可しているかどうかを確認せずに土地や既存物件を購入します。その後、自分の「ヴィラ」が賃貸物件として合法的に使用できないこと、または土地が農業ゾーンに指定されており建築許可が下りないことを知ることになります。

危険な理由：インドネシアの空間計画制度（Rencana Tata Ruang Wilayah＝RTRW）は複雑で、県（kabupaten/kota）によって異なります。バリ島では、文化的・環境保護（バリ州空間計画に関する条例Perda No. 1/2025およびその地域派生規定）により、ゾーニング規制が特に厳格です。一般的なゾーニング問題には以下が含まれます：

グリーンゾーン（Kawasan Hijau）：建築は一切許可されません。土地は農業または保全目的にのみ使用できます。
観光ゾーン（Kawasan Pariwisata）：ホテル、ヴィラ、商業観光施設が許可されます。投資物件に最適ですが、あなたの区画が指定された観光回廊内にある場合に限ります。
住宅ゾーン（Kawasan Perumahan）：居住用として許可されますが、短期賃貸（30日未満）が制限される場合があり、Airbnb戦略が事実上不可能になります。
複合用途の混乱：チャングーやウブド近辺の一部の地域では、最近になって――

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