賃貸収入、キャピタルゲイン、二重課税協定、そして2026年にATOがあなたのバリ投資に期待すること。

あなたのオーストラリアドルは2年前よりも約25%多くのインドネシアルピアを購入できます。2024年半ばのレート約10,000 AUD/IDRでは、IDR 50億のヴィラはAUD $500,000でした。今日のレート約12,522では、同じヴィラは約AUD $399,000となり、税務処理を考慮する前からAUD $101,000の節約になります。しかし、同じ通貨の強さは両刃の剣です。あなたが本国に送金する賃貸収入の1ドルはAUD換算で価値が下がり、ATOは依然としてその分け前を期待します。

オーストラリア在住者は現在、バリを訪れるすべての外国人観光客の25％以上を占めており、その流れの増加する一部は不動産購入に至っています。島の8〜12％の純賃貸利回りは、シドニーの2.5％やメルボルンの3％と比較して驚異的に見えます。しかし、多くの購入者が決済後に初めて気付くのは、オーストラリア在住者のためのバリ不動産の税金影響がエージェントが明かすよりもはるかに複雑であるということです。

このガイドでは、賃貸収入に対するインドネシアの源泉徴収税から、最終売却時のオーストラリアのキャピタルゲイン税、二重課税協定の仕組み（そしてそれが何をしないか）、そしてATOから目をつけられないようにするための記録管理の習慣まで、知っておくべきすべてを解説します。リースホールド、Hak Pakai、PT PMAのいずれで購入する場合でも、オーストラリア在住者のためのバリ不動産の税金影響は各構造によって大きく異なります。

写真提供: Antonio Araujo（Unsplash）

インドネシアの税金階層：購入時に実際に支払うもの

賃貸収入やキャピタルゲインに至る前に、購入自体に所有構造によって異なるいくつかのインドネシア税金が発生します。オーストラリア在住者のためのバリ不動産の税金影響は、税務申告時ではなく公証人の机から始まります。

BPHTB — 不動産取得税

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunanは買主が支払う譲渡税です。課税対象額の5％（非課税限度額NPOPTKP約IDR 8,000万を差し引いた後）が上限です。AUD $400,000のヴィラの場合、BPHTBとして約AUD $19,000を支払うことが予想されます。これはHak Pakai、Hak Guna Bangunan（HGB）、および自由保有権の譲渡に適用されますが、リースホールド（Hak Sewa）契約には適用されないことに注意してください。

新築物件に対するVAT（PPN）

デベロッパーから購入する場合、販売価格に12％の付加価値税が適用されます。同じAUD $400,000のヴィラでは、VATが総費用に約AUD $48,000追加されます。個人間の再販購入は通常VATが免除されます。当社の2025年バリ不動産税金ガイドでは、BPHTBとPPNの完全なメカニズムを実例で説明しています。

公証人およびPPAT手数料

土地証書官（PPAT）は取引額の約1〜2％を請求します。デューデリジェンスのための法律顧問と合わせて、AUD $400,000の購入では約AUD $15,000を見積もってください。

賃貸収入税：10％か20％か？

これはバリ不動産税務において最も誤解されている数字です。正しい税率は、183日ルールによって決まるあなたのインドネシア税務居住ステータスに依存します。オーストラリア在住者のためのバリ不動産の税金影響は、年間183日未満しかインドネシアに滞在しない人と、その閾値を超える人とでは大きく異なります。

インドネシア税務居住者（183日以上）

12ヶ月以内にインドネシアに183日以上滞在する場合、あなたはインドネシア税務居住者に分類されます。賃貸収入は、PP 34/2017に基づくPPh Pasal 4 ayat (2)のもと、10％の一律最終税率で課税されます。これは最終税であり、その賃貸収入に対してインドネシアでさらなる累進所得税は課されません。

非居住者（183日未満）

滞在日数が183日未満の場合、インドネシア税務上は非居住者となります。賃貸収入は総収入に対して20％の源泉徴収であるPPh Pasal 26の対象となります。源泉控除は認められていません。これは、バリに居住するのではなく定期的に訪れるほとんどのオーストラリア人投資家に適用される税率です。

Bali Property Rulesが外国人向けのバリ不動産税金ガイドで説明しているように、これらは同じ税金の2つの税率ではなく、PPh 4(2)とPPh 26という異なる税金です。この区別が重要なのは、二重課税協定が土地および建物からの賃貸収入に対するインドネシアの税率を引き下げないからです。オーストラリア・インドネシアDTAの第6条は、不動産所得に対する完全な課税権をインドネシアに与えています。

PT PMAを通じて運営する場合は？

PT PMA（外国投資会社）はインドネシアの外国資本会社です。PT PMA内の賃貸収入は、個人居住者と同じPPh 4(2)のもと10％の最終税率で課税されますが、追加の層があります。会社が利益をオーストラリアの株主に配当として分配する場合、追加で20％の源泉徴収税（または、有効な居住者証明書が提出された場合、DTAに基づく軽減税率）が適用されます。PT PMAを通じた分配済み賃貸収入の実効税率は、配当に適用されるDTA税率に応じて28％以上に達する可能性があります。

バリの賃貸収入に対するオーストラリアの税務処理

オーストラリアの税法では、居住者は全世界の所得に対して課税されます。バリのヴィラからの賃貸収入はすべて、ATOの公式為替レートでAUDに換算し、年間オーストラリア税務申告書に報告する必要があります。二重課税を防ぐ主要な仕組みは外国所得税額控除（FITO）です。

外国所得税額控除の仕組み

あなたは総賃貸収入に対して10％または20％のインドネシア税を支払いました。オーストラリアは同じ所得をあなたの限界税率（ほとんどの不動産投資家で32.5％から45％）で課税します。FITOにより、支払ったインドネシア税を、同じ所得に対するオーストラリアの税負債に対して1ドル単位でクレジットとして請求できます（ただし、オーストラリアで支払うべき税額まで）。

実際には：オーストラリアの限界税率が37％で、10％のインドネシア税を支払った場合、ATOには残りの27％をまだ支払う必要があります。DTAは同じドルに対して二重課税されないことを保証しますが、オーストラリアの税率が高い場合の差額をなくすわけではありません。

オーストラリアで控除できる経費

オーストラリアで所得を申告する利点の一つは、その所得に対して控除も請求できることです。これには以下が含まれます：

物件管理費およびスタッフ給与
メンテナンス、修理、保険料
物件取得に使用したローンの利息（元本返済は除く）
資本的支出（建物償却）および設備（家具、エアコン）の減価償却

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