バリ島のヴィラ過剰供給2026年：市場は暴落するのか？

記録的な数のヴィラ、減少する賃貸収入、そして勝者と敗者を分けるプロフェッショナルなリセット。オーストラリア人投資家が知っておくべきバリの2026年不動産市場の現状。

2026年6月15日公開 | Pertama Property | 約2,100語

熱帯の緑に囲まれたプール付きの高級バリヴィラの航空写真 — *写真：Antonio Araujo（Unsplash提供）*

2026年のチャングーやベラワの脇道を歩けば、ヴィラ、ヴィラ、またヴィラが目に入る。熱帯の太陽の下で6ヶ月も色あせた「売り出し中」の看板を掲げるものもあれば、Airbnbに2年前の同じ物件より30％も低い価格で掲載されているものもある。そして、真の建築的差別化、プロフェッショナルな管理、明確な違いを持つ少数の物件は、依然としてプレミアムレートを維持している。

オーストラリア人投資家のバリ戦略に影を落としている疑問は率直だ：市場は暴落するのか？

簡単な答えは、単純なイエスかノーかよりも複雑だ。バリのヴィラ市場は従来の意味での暴落はしていない——サブプライム型の債務危機も、大量差し押さえも、一晩での40％の価値消失もない。しかし、現代史上最も大きな調整を受けており、永遠に15％の利回りが続くと信じて購入したヴィラオーナーは厳しい現実に直面している。

この記事では、供給の伸び、稼働率の動向、賃貸収入の圧縮、そして2026年に最も賢い投資家が何を違えているかについて、生のデータを紐解く。

すべてのヴィラ投資家が懸念すべき数字

まずは主要なデータを見てみよう。REID（インドネシア不動産データベース）によると、2018年から2023年の間、バリのヴィラ在庫は年間約20％の割合で増加した。この増加率は需要の伸び（同期間で約12～15％）を明らかに上回り、約15％の供給過剰が生じている。

2025年後半までに、その累積的な影響は明白だった。未完成物件（オフプラン）の掲載は総在庫の38％にまで回復——REID創業者のトム・ホール氏はこれを「憂慮すべき」と表現する。彼の評価は？バリの未完成物件のほぼ38％は実際には完成しない可能性がある。それは、計画や建設の様々な段階にある何千ものヴィラであり、その多くは実際の開発資本ではなく、外国人投資家からの楽観的な頭金によって資金調達されている。

チャングー回廊——全販売取引の33.5％を占める——は震源地だ。そしてその圧力はウルワツ、スミニャック、さらにはペレレナンやセセなどの新興地域にも広がっている。

賃貸収入は縮小している

利回り重視の投資家が懸念すべき統計がある。バリの月間ヴィラ賃貸収入は、2025年第3四半期に約AU$1億7500万～1億8000万（当時の為替レートでUS$1億1200万～1億1500万）に達した。多いように聞こえるが、2024年は月間AU$2億500万～2億4000万だった。

これは市場総収入が約20～25％減少したことを意味する。一方で、観光客到着数は2025年に705万人（前年比9.7％増）に達している。より多くの観光客が訪れているが、彼らはより多くのヴィラ、ホテル、ブティックリゾート、アパートに分散し、平均宿泊単価は低下している。

平均日額（ADR）の圧縮は現実のものだ。チャングーでは、2024年に平均AU$200だった2ベッドルームヴィラが、2025年第3四半期には約AU$170にまで下落した。スミニャックでは、1ベッドルームヴィラがAU$130からAU$120に下落。ウルワツでは、プレミアムゾーンは比較的持ちこたえ、2ベッドルームの料金はAU$250前後を維持したが、取引量は減少した。

稼働率はゆっくり回復しているが、十分ではない

稼働率は2025年を通じて改善した——1月の最低47.2％から7月のピーク64.7％へ。2025年の各月は2024年を上回った。しかし、64.7％の稼働率が何を意味するか考えてみよう：予約可能な10泊のうち、3.5泊は空室となる。チャングーの2ベッドルームヴィラで、年間総コスト（住宅ローンまたはリース費用、管理費、維持費、光熱費、保険、規制遵守費用）がAU$80,000～100,000の場合、この稼働率では、夜間料金がAU$200未満であれば、ようやく二桁の純利回りを達成できるかどうかだ。

業界にはこれに対する用語がある：レート圧縮。運営者は空室を残すよりも値引きを選び、市場全体の価格決定力を引き下げている。ホテルは積極的に市場に再参入し、プロが管理する部屋をAU$60～90で提供している——これは、その価格帯でサービス水準に匹敵できないDIYヴィラオーナーにとって直接の競合となる。

なぜこれは通常の不動産サイクルではないのか

バリの市場力学は、オーストラリア人投資家が慣れ親しんだものとは異なる。シドニーやメルボルンでは、供給過剰は価格下落を招き、それが需要を刺激し、市場を均衡させる。バリでは、調整メカニズムが異なり、より遅い。

「ゾンビ売り手」問題

業界関係者は、彼らが「ゾンビ売り手」と呼ぶ売り手のクラスについて説明する——12～18ヶ月前に希望的価格でヴィラを売りに出し、まともなオファーがなく、価格を下げることも投資が失敗したことを認めることもなく、ただ掲載を続けているオーナーだ。これらのゾンビ掲載は、目に見える市場データを歪める：バリには何千もの「売り出し中」のヴィラがあるが、その多くは提示価格では現実的に取引可能ではない。

あるBali Business Reviewの論評者はこう述べている：「バリの掲載価格のほとんどは現実と乖離している。誰も物件の真の価値を本当に知らない。MLS（不動産情報共有システム）も透明な比較システムもなく、多すぎるオーナーがスプレッドシートではなく自分の感情で価格を決めているからだ。」

掲載価格と実際の販売価格の乖離は、2025年には約13.2％に縮小した——過去数年より健全だが、依然として大きい。経験豊富な買い手は、6ヶ月以上掲載されている物件に対して、希望価格の20～30％引きで交渉している。

未完成物件の時限爆弾

おそらく市場で最大のリスクは、未完成物件の購入だ。REIDのデータによると、未完成ヴィラの38％は実際には完成しない可能性がある。その理由は様々だ：建設コストを過小評価した開発者、需要を過大評価した開発者、適切な許可を取得できなかった開発者、あるいは経済性が成り立たなくなった時点で撤退した開発者などだ。

未完成のヴィラに30～50％の頭金を支払ったオーストラリア人投資家にとって、結果は過酷だ。法的救済は限られている。インドネシアの法制度は、オーストラリアの契約法と同じ保護を提供しない。また、開発者が完成させたとしても、その品質は華やかなパンフレットで約束されたものよりはるかに低い可能性がある。

2025年7月のビンビンビーチ取り壊し事件——48棟の違法ヴィラが補償金ゼロでブルドーザーで破壊された——は、規制リスクが市場リスクを増幅させることを如実に示している。SLF（Sertifikat Laik Fungsi / 運用許可証）を持たないヴィラは、価値が低いだけでなく、当局が執行を決断すれば無価値になる可能性がある。

バリ観光局によると、バリの賃貸ヴィラのうち有効なSLFを保有しているのはわずか35％である。残りの65％は規制のグレーゾーンで運営されており、罰金、強制閉鎖、またはいつでも取り壊しの危険にさらされている。

市場の行方

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