バリ島ヴィラ賃貸利回り動向：2026年後半の見通し

2026年前半、バリ島の観光業がパンデミック前の基準値を34%上回り記録的な成長を見せた後、ヴィラオーナーや投資検討者は皆同じ疑問を抱いている。この勢いは持続するのか？ 2026年第1四半期および第2四半期の数字は、成熟しつつある市場の姿を描き出している。それは、プレミアムなポジショニング、スマートなエリア選定、そして専門的な管理が、トップパフォーマーとその他を分ける要素となっている市場である。

バリ島の主要ヴィラ市場におけるネット賃貸利回りは、8%から14%の範囲に落ち着いている。これは世界的にも地域的にも著しく健全な水準である。比較のために言えば、プーケットの類似する高級ヴィラ市場は平均6～10%、フレンチリビエラは3～5%、マイアミビーチの高級賃貸は正味4～6%にようやく達する程度である。バリ島は、高い観光需要（2026年の国際到着者数は600万人超と予測）、比較的低い土地と建設コスト、そして豊富な管理 talent のプールという組み合わせにより、構造的な利回り優位性を提供し続けている。

しかし、利回りは島全体で均一ではない。チャングーの新たなホテル供給からウルワツのインフラブームに至るまで、エリア固有のダイナミクスが投資家の合理的な期待を再形成している。このデータに基づく分析では、2026年後半を見据え、サブマーケット、シーズン、物件タイプ別に数字を詳述する。

全体像：2026年後半が好調に見える理由

バリ島のヴィラ賃貸市場における後半のパフォーマンスは、歴史的に前半よりも強い。これは、ヨーロッパからの冬季逃避行シーズン（11月～2月）と年末のホリデーピークによるものである。稼働率は通常、5月～6月の谷となる55～60%から、12月のピークである80～85%へと上昇する。2026年のサイクルは、重要な点で異例である。谷の時期が例年より浅くなっているのだ。

「2026年5月の当社ポートフォリオ全体の平均稼働率は68%で、2025年5月の62%と比較して上昇しました」と、Bali Luxury Retreatsのポートフォリオマネージャー、Wayan Sudarma氏は述べる。「かつて4月から5月に見られたショルダーシーズンの圧縮は消失しつつあります。旅行者はより均等に旅行期間を分散させるようになっており、これは利回りの安定にとって非常に良いことです。」

2026年後半に関するこの見解を支持する構造的要因がいくつか存在する。第一に、ングラライ国際空港への航空会社の座席供給量が前年比21%増加しており、ムンバイ、シアトル、ワルシャワからの新たな直行便も就航している。第二に、バリ・マンダラII有料道路の完成により、ウルワツやブキット半島エリアへのアクセスが改善され、賃貸可能な物件プールが拡大した。第三に、バリ島のヴィラ投資家の約38%を占める資金源通貨であるオーストラリアドルが、1A$ = IDR 10,500付近で安定しており、2025年初頭に一部の先行予約を抑制した為替の不確実性が解消された。

エリア別利回り比較：2025年 vs 2026年

以下の表は、バリ島で最も活発な5つのヴィラ投資エリアにおけるネット賃貸利回りデータを示している。利回りは、管理手数料（15～22%）、光熱費、庭園管理、プールメンテナンス、固定資産税（PBB）、および修理積立金3%を含むすべての運営コストを差し引いたネット値で計算されている。グロス利回りは通常、これより3～4パーセントポイント高い。

エリア	2025年ネット利回り	2026年前半ネット利回り	2026年後半予測	2025年平均稼働率	2026年前半平均稼働率	ADR (A$/泊)	主要因
チャングー	9.5% - 12.0%	9.0% - 11.5%	9.5% - 12.0%	71%	68%	$380 - $650	新規ホテル供給がADRを抑制
スミニャック	8.5% - 11.0%	8.0% - 10.5%	8.5% - 11.0%	74%	72%	$420 - $720	成熟市場、安定需要
ウルワツ	10.0% - 13.5%	10.5% - 14.0%	11.0% - 14.5%	68%	70%	$450 - $850	インフラ整備、プレミアム崖上ヴィラ
ペレレナン	10.5% - 14.0%	10.0% - 13.0%	10.5% - 14.0%	65%	66%	$340 - $550	新興市場、低い土地コスト
サヌール	7.5% - 9.5%	7.5% - 9.5%	8.0% - 10.0%	69%	70%	$290 - $450	ファミリー市場、安定成長

出典：Bali Property Institute、Le BIP (Bali Investment Property)、および内部市場調査からのデータを編集。ADR = 3～5ベッドルームの高級ヴィラの平均宿泊料金。利回りはすべての運営コストを差し引いたネット値。

チャングー：供給の逆風を乗り切る

チャングーの利回りが、2025年の上限12%から2026年前半の11.5%へと圧縮されたことは、表の中で最も顕著な変化である。原因は明白で、供給過多である。2024年1月から2026年6月の間に、チャングー・ベラワ・バトゥボロン回廊では、45以上の新しいブティックホテル、ヴィラ、リゾートタイプの宿泊施設がオープンした。需要は伸びているものの、客室供給には追いつかず、平均宿泊料金に下押し圧力がかかっている。

ヴィラ投資家にとっての対抗策は差別化である。「チャングーの標準的な3ベッドルーム・プール付きヴィラは、現在、1泊250～350ドルのホテルスイートと競合しています」と、Pertama Propertyの地域ディレクター、Made Ariana氏は説明する。「それでも1泊500ドル以上を維持しているヴィラには、ビーチへの直接アクセス、例外的な建築デザイン、または館内スパトリートメントを含む厳選されたゲスト体験といった独自性があります。」

チャングーの後半見通しは、慎重ながらも楽観的である。雨季（10月～3月）は歴史的にオープンプランのヴィラの稼働率を低下させるが、クリスマスから新年の期間は引き続き信頼できる強気相場である。チャングーへの投資を検討している人は、9～11%の範囲の利回りを予算に組み込み、明確なデザインやロケーションの差別化要因を持つ物件に焦点を当てるべきである。

ウルワツ：利回りリーダーの台頭

ウルワツは2026年、ペレレナンを抜いてトップの利回り市場となり、上半期のネットリターンは14%に達し、年末までに14.5%と予測されている。このエリアの壮観な崖上ロケーションと、新たに完成した道路インフラにより、高級セグメントからの需要の波が解き放たれた。すなわち、専用の無限大プールを備えた海景ヴィラに1泊800ドル以上を支払うことを厭わないゲスト層である。

2026年3月に開通した新しいウルワツバイパス道路により、ングラライ空港からブキット半島への移動時間が60分から35分に短縮され、市場が大幅に拡大した。以前は、多くの潜在的ゲストが利便性からスミニャックやチャングーを選んでいたが、現在ではウルワツも短期滞在の旅行者が容易にアクセスできる場所となった。

ウルワツの稼働率は前年比で68%から70%に上昇したが、より大きな話題はADRの成長である。ウルワツのプレミアムヴィラの平均宿泊料金は2026年に12%上昇した。これは、スミニャックの4%、チャングーの2%と比較して顕著である。崖上ゾーンで物件を取得または建設するための資金力があり、かつ同地域の厳格な建築規制に対応できる投資家にとって、ウルワツは2026年後半に向けてバリ島で最もリスク調整後の利回りが優れた市場を提供している。

ペレレナン：可能性と忍耐が必要な新興市場

ペレレナンは2025年に13%のネット利回りを記録し、利回りを追い求める投資家の寵児となった。2026年の状況はより複雑である。上半期には20以上のヴィラプロジェクトが完了するなど新たな供給が到来し、稼働率は65%から66%への微増にとどまっている。市場の成熟に伴い、利回り範囲の上限は14%から13%に縮小した。

しかしながら、ペレレナンは、二桁の利回りを求める投資家にとって最も参入しやすいエリアであり続けている。ペレレナンの土地価格は1アール（100m²）あたり8万～13万A$で、チャングーの主要ロケーションにおける18万～30万A$と比較して低い。この低い土地コストは、やや低いADRにもかかわらず、より高いネット利回りに直接結びついている。

「2026年のペレレナンは、2019年のチャングーを思い出させます」と、バリ島を拠点とする不動産投資コンサルタントのKetut Yusuf氏は語る。

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