2026年のバリのヴィラ再販市場

具体的な方法に入る前に、現在の市場動向を理解することが重要です。2026年半ばのバリのヴィラ再販市場は、いくつかの明確なトレンドによって特徴づけられています。

需要の二極化：プレミアム vs. ミッドマーケット

市場は二極化しています。ベラバン、ペレレナン、ウルワツの崖上の物件など、主要エリアにあるプレミアムヴィラ（80万米ドル以上/120万豪ドル以上）は、3～6ヶ月以内に売れており、購入者はシンガポール、香港、ヨーロッパからのバイヤーが多く、バリを比較的手頃な価格と見なしています。ミッドマーケットのヴィラ（30万～80万米ドル）は、販売期間が6～12ヶ月と長期化しており、購入者層はオーストラリア人と若いデジタルノマドが大半を占めています。

バイヤープロファイルの変化

当社のバリ不動産向けシンガポール銀行融資の分析によると、オーストラリア人バイヤーは現在、バリの再販市場の約35％を占めており（2023年の45％から減少）、シンガポール人（25％）、インド人（15％）、ヨーロッパ人（15％）のシェアが増加しています。これは、マーケティング戦略がオーストラリア人だけでなく、複数の国籍をターゲットにすべきであることを意味します。

規制の明確化がバイヤーの信頼を向上

PP 28/2025規則は、ハクパカイの期間（30+20+30年）と外国人の所有権取得経路を明確にし、バイヤーの信頼を高めました。政府による名義貸し契約の取り締まりと相まって、外国人の所有権取得の法的経路はかつてないほど明確になっており、これは再販価値にとってプラスです。

在庫レベル

2020年代初頭の購入者が計画していた出口時期を迎えたため、チャングーとスミニャックの再販在庫は前年比で約15～20％増加しています。これは売り手にとって競争の激化を意味し、2021～2023年の売り手市場と比較して、物件の見せ方、価格設定、マーケティング戦略がより重要になっています。

販売スケジュール：予想される期間

バリのヴィラの販売は、ほとんどの所有者が予想するよりも時間がかかります。以下は、フェーズごとに分けた現実的なスケジュールです。

フェーズ	期間	主な活動
準備	4～8週間	物件スタイリング、プロによる写真・動画撮影、ドローン撮影、許可証確認、書類準備、査定、SP（セラブルパス）認証
マーケティング・掲載	8～16週間	バリ不動産ポータルへの掲載、エージェントネットワークへの配信、ターゲットデジタルマーケティング（Meta、Google）、内覧会、プライベートビューイング、多言語資料（英語、インドネシア語、中国語）
交渉・PPJB	2～4週間	オファー審査、カウンターオファー、PPJB（売買契約書）の作成と署名、預かり金の受領（通常20～30％）
デューデリジェンス	3～4週間	買い手側の法的デューデリジェンス、BPNでの権利調査、ゾーニング確認、PBG確認、税務上のクリアランス
決済（AJB）	2～4週間	最終納税（PPh確定申告、買い手によるBPHTB）、公証人立ち会いのもとでのAJB署名、BPNでの権利移転、エスクローからの資金解放

予想総期間：決定から入金まで5～9ヶ月。主要エリアのプレミアム物件で意欲的な買い手がいる場合、マーケティングフェーズは4～6週間と短くなる可能性があります。ミッドマーケット物件や法的・許可証に問題がある物件の場合、期間は12ヶ月以上に及ぶこともあります。

販売にかかる費用：価格帯別

バリのヴィラ販売には、売却益を圧迫するいくつかの費用がかかります。以下は、物件価格帯別の内訳です。金額はすべて豪ドル（おおよそのレート：IDR 10,500/AUDを使用）。

費用項目	ヴィラA：40万豪ドル（ミッドレンジ）	ヴィラB：75万豪ドル（プレミアム）	ヴィラC：150万豪ドル（ラグジュアリー）
エージェント手数料（3～5％）	12,000～20,000豪ドル	22,500～37,500豪ドル	45,000～75,000豪ドル
PPh確定申告（総売却価格の2.5％）	10,000豪ドル	18,750豪ドル	37,500豪ドル
公証人・弁護士費用	4,000～6,000豪ドル	6,000～10,000豪ドル	10,000～15,000豪ドル
マーケティング・写真撮影	2,000～3,000豪ドル	3,000～5,000豪ドル	5,000～8,000豪ドル
物件準備（スタイリング、修理）	3,000～8,000豪ドル	5,000～12,000豪ドル	10,000～25,000豪ドル
独立した査定（任意だが推奨）	1,000～2,000豪ドル	1,500～3,000豪ドル	2,000～4,000豪ドル
未払いPBB・公共料金の決済	500～1,500豪ドル	1,000～3,000豪ドル	2,000～5,000豪ドル
遡及的な許可証取得費用（必要な場合）	5,000～15,000豪ドル	10,000～25,000豪ドル	20,000～50,000豪ドル
推定総販売費用	32,500～65,500豪ドル	57,750～114,250豪ドル	131,000～219,500豪ドル
売却価格に対する割合	8～16％	8～15％	9～15％

注：各価格帯の幅広い範囲は、エージェント手数料（交渉可能）、物件の状態（必要な準備の程度）、許可証の状況（遡及的な許可証が必要かどうか）の変動性を反映しています。「遡及的な許可証取得費用」の項目が含まれているのは、バリのヴィラのかなりの部分（おそらく30～40％）に、販売完了前に解決しなければならない無許可建築が何らかの形で存在するためです。

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY