オーストラリアの投資家は、インフレや高金利、構造的非効率が国内不動産のリターンを侵食する中で、静かに資本を再配分しています。彼らはますます、利回りが強く、リスクが低く、実行がより信頼できるバリの高パフォーマンスのホスピタリティセクターにシフトしています。

投資家の貸付金利が6.4％以上、RBAの現金金利が12年ぶりの高水準4.35％に達する中、オーストラリアの住宅市場はリスク調整ベースで正当化するのが難しくなっています。2021年以来、建設コストは30％以上上昇し（ABS建設価格指数）、主要都市の平均総賃料利回りはわずか2.9％から3.4％に過ぎません（CoreLogicの2024年賃貸パフォーマンス指数）。

「オーストラリアでは、利回りの数字はしばしば総額であり、実際は誤解を招くものです」とPertama Property Developmentのアンドリュー・クレメンツは述べています。「印紙税、利子返済、CAPEX、メンテナンス、減価償却、空室率、キャピタルゲイン税を考慮に入れると、多くの投資家は負のキャッシュフローテリトリーに入ってしまいます。」

バリのホスピタリティ資産は優れた利回りを提供

対照的に、バリで最大かつ最も受賞歴のある開発者であるPertama Property Developmentは、一貫して最大22％の総利回りを提供しており、その運営ポートフォリオ全体で保守的な純利益予測は10％から12％です。これらの結果は、保守的な仮定に基づいています: 控えめな稼働率、安定した宿泊料金、SavillsやKnight Frankの歴史的な土地価値データに沿った成長。

「スミニャックは、バリで最も密に保持され、供給制約のあるエリアです」とクレメンツは言います。「ここで新しい国際ブランドの高級ホテルが開発されたのは12年以上前のことです。一方で、850万人の国際観光客と2000万人の国内観光客が需要を支えていますが、土地の不足とゾーニング法が新しい大規模供給を妨げています。この不足は、長期的な価格パワーを支えています。」

Pertamaは計画の段階の投機的なプレーヤーではありません。1億6300万ドル以上のアクティブプロジェクトを持ち、別荘、リゾート、ブランド付きレジデンスを含むすべてが建設中で、プレセールなしで完全に資金提供されているため、バリ最大の民間不動産開発業者となっています。すべてのプロジェクトはすでに進行中で、法的構造から顧客サービスまでを管理する200人以上の内部チームによって支えられています。

オーストラリアの不動産市場は課題に直面

これは、オーストラリアと比較すると顕著な違いです。オーストラリアの建設業界の破産は2024会計年度に20年ぶりの高水準に達し（ASIC）、新しいコンプライアンスの負担が家主を高額なアップグレードに追いやっています。一方、オーストラリアの郊外で進行中の土地リリースが長期的な価格成長を抑えています。

バリでは、基本的な状況が逆転しています。スミニャックの土地は年間13〜18％上昇しており、これは観光回復、インフラ成長、土地の不足によって推進されています。インドネシアの投資家に優しい環境、強化されたビザプログラム、外国によるリース保有のための規制の明確性が、オフショア資本にとってますます安定した基盤を作り出しています。

税制優遇とエントリーレベルの投資機会

税制優遇は、さらにスケールを傾けます。オーストラリアの投資家は最大47％のキャピタルゲイン税に直面していますが、外国所有のPT PMAの下で構造されたバリの投資は、純法人所得に対して10％までの低い税率が適用されます。インドネシア–オーストラリア二重課税協定（DTA）のおかげで、投資家は二重課税を回避し、信託やSMSFを通じての投資時に追加の利益も得られます。

Pertamaとのエントリーレベルの投資は、わずか230,000ドルから始まり、フラクショナルエントリー投資ポジションはわずか55,000ドルから始まり、それぞれ約12.8％の魅力的な予測純リターンを提供します。

「これはバケーションホームを買うことではありません。構造されたキャッシュフロー、強い税の整合性、根本的に供給不足の市場における長期的な資本セキュリティです。」とクレメンツは言います。

フラクショナルオーナーシップ:オフショアリターンへのリスクの低い道

オーストラリア人が国内市場にアクセスするのに苦労している中、これは大きなシフトを表しています。55,000ドルはオーストラリアの地域アパートの頭金をかろうじてカバーするかもしれませんが、同じ金額で、プロフェッショナルに管理された高級ホテルのフラクショナルオーナーシップにアクセスでき、年間の利用権とパッシブ収入の流れが付与され、取得コストの4倍以上の大都市での投資を上回ります。

フラクショナルオーナーシップは、通常外国所有のPT PMAの下で法的に構造された共同所有モデルであり、各投資家にホスピタリティ資産のエクイティを与えます。これには、パッシブな収入分配、運営コストの共有、シェアクラスに応じて年間数週間中にプロパティを楽しむことができる権利が含まれます。

PropertyBuzz Australia（2024）は、フラクショナルオーナーシップモデルが、低い運営リスクと配達の確実性を求める投資家にますます好まれていることに注意しています。プロジェクトの資金調達、法的構造、顧客サービスを一つの屋根の下で統合したPertamaのモデルは、第三者への依存を排除し、実行の信頼性を高め、オフショア投資の決定において重要な二つの要因を強化します。

クレメンツは、「これにより、すべてのレベルの投資家がバリの非常に利益のある不動産投資の風景に参入する絶好の機会が提供されます。現金、エクイティ、またはSMSFを通じて。」と述べています。

オフショア投資のリスクを理解する

バリにおける魅力的な潜在的利益は非常に魅力的ですが、トレードオフがないわけではありません。オーストラリアとは異なり、外国投資家はリース保有からの不動産エクイティの放出に制限がある場合があり、取引は通常異なる法制度、言語、規制プロセスを伴います。通貨の変動、限られたレバレッジの選択肢、および長期的な流動性は、すべて慎重に考慮しなければならない要素です。

常に、成功したオフショア投資は、機会とリスクの両方を理解するチームと協力することに依存しています。

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