バリ島の不動産デューデリジェンス：購入前にオーストラリア人が必ず確認すべき7つのポイント

2026年6月15日公開 — Pertama Property

バリ島での不動産購入の正直な真相をお伝えします：オーストラリアとは仕組みが異なり、リスクも異なります。

オーストラリアでは、不動産を購入する際、Torrens titleシステムが所有権を保証します。手付金を支払い、司法書士が調査を行い、決済日は固定されています。州政府が全体を支えています。クリーンで迅速、信頼性があります。

バリ島はそうではありません。

インドネシアの土地登記制度は分散化されています。土地証明書は偽造される可能性があります。売主が抵当権、境界紛争、建築許可の欠如などを開示しないことがあります。法的枠組みは紙面上では強固ですが、実際には高額な失敗からあなたを守る唯一のものは、自身のデューデリジェンスです。

過去5年間、私たちはオーストラリア人購入者が偽造証明書、未登録抵当権、ヴィラ開発を不可能にするゾーニング違反、取引全体を無効にする配偶者の同意欠如を発見するのを見てきました。これらの問題はすべて、資金が移動する前に発見されました — なぜなら、適切なデューデリジェンスが行われたからです。

1. なぜバリ島ではデューデリジェンスが重要なのか？

インドネシアの土地登記システムはオーストラリアのTorrens titleとは異なり、証明書の真偽確認が不可欠です。偽造証明書は現地の土地局で確認することで防げます。

土地証明書（Sertifikat Hak Milik）は長期間の権利を証明しますが、現地のBadan Pertanahan Nasional（BPN）で原本を確認し、抵当権や差押えがないか調べる必要があります。

バリ島のゾーニングは地域開発計画（RTRW）に基づきます。特にヴィラ建設を計画する場合、建築許可（IMB）と土地利用の適合性を事前に確認することが重要です。

Q: オーストラリア人がバリで不動産を購入するにはどのような法的制限がありますか？
A: 外国人が完全な所有権（Hak Milik）を取得することはできません。一般的に、賃貸権（Hak Sewa）または使用権（Hak Pakai）を利用します。

Q: 購入前に弁護士を雇うべきですか？
A: はい。現地の法律に詳しい独立した弁護士を雇うことを強くお勧めします。

Q: デューデリジェンスにかかる期間はどのくらいですか？
A: 通常2〜4週間です。土地証明書の確認、ゾーニング調査、許可証の確認を含みます。

Q: 売主が配偶者の同意を得ていない場合どうなりますか？
A: インドネシア法では、結婚している場合、配偶者の同意なしに土地を売却することはできません。同意がない場合、取引は無効となる可能性があります。