2026年6月のバリ島不動産市場は活性化：取引件数が前年同月比18％増加

バリ島の不動産市場は2026年6月も上昇傾向を続け、主要指標すべてで顕著な成長を記録した。取引件数は2025年6月と比較して18％急増し、スミニャックやチャングーなどのプレミアムエリアにおける平均ヴィラ価格は二桁の年間成長率を示した。今月のデータは、国際資本の流入増加とプライムフリーホールド土地の供給不足によってますます成熟する市場の姿を描き出している。

以下では、主要な数字、エリア別のパフォーマンス、外国人バイヤーの動向、そして今後の見通しについて詳しく解説する。

主要市場指標：2026年6月 vs 2025年5月 vs 2025年6月

指標	2026年6月	2026年5月	2025年6月	前月比	前年同月比
総取引件数	487	452	413	+7.7%	+17.9%
平均ヴィラ価格（A$）	A$1,280,000	A$1,245,000	A$1,120,000	+2.8%	+14.3%
新規掲載物件数	312	289	265	+8.0%	+17.7%
市場平均在庫日数	68	74	89	-8.1%	-23.6%
外国人バイヤー比率	42%	39%	35%	+3pp	+7pp
1平方メートルあたりの価格中央値（A$）	A$4,850	A$4,720	A$4,150	+2.8%	+16.9%
高級セグメント（200万A$超）	73件	64件	51件	+14.1%	+43.1%

出典：Pertama Property Market Research、2026年6月。データは公証記録、MLS掲載情報、バリ島主要住宅市場における認定代理店取引から収集。

エリア別価格変動

2026年6月の価格上昇は地理的に広範囲にわたったが、プレミアム沿岸エリアが内陸市場を引き続き上回った。

スミニャック＆プティテンゲット

スミニャック＝プティテンゲット回廊では、平均ヴィラ価格が185万A$に上昇し、前月比4.5％、前年同月比18％の増加となった。土地の供給不足とオーストラリア人・ヨーロッパ人バイヤーの強い需要が価格上昇圧力を維持している。このエリアのリースホールド土地は、現在年間1平方メートルあたり最大1,200A$のプレミアムが付いている。

チャングー＆ベラワ

チャングーのヴィラ市場は6月に平均142万A$となり、月間3.2％の上昇となった。ベラワやバトゥボロンでの新しいブティック開発は迅速に販売されており、いくつかのプロジェクトは完成前に70％の先行販売率を達成している。このエリアは、30～45歳のデジタルノマド投資家に最も人気がある。

ウブド＆ギャニャール

ウブドのウェルネス志向の不動産セグメントは着実に値上がりし、平均ヴィラ価格は89万A$に達した。持続可能な特徴を備えたエコラグジュアリーヴィラは、このエリアの標準的な建築物より15～20％のプレミアムが付いている。

ブキット半島（ウルワツ、ビンジン、パダンパダン）

ブキットは好調を維持し、平均価格は165万A$に達した。崖沿いの高級セグメント（300万A$以上）では、6月だけで7件の取引が記録され、2023年以来の月間最高となった。

サヌール＆東海岸

サヌールは6月にダークホースとして浮上し、取引件数が前年同月比22％増加した。平均価格は75万A$に上昇し、初めてバリ島の不動産に投資する人にとって魅力的なエントリーポイントとなっている。

外国人バイヤーの動向

外国人バイヤーは2026年6月の全取引の42％を占め、1年前の35％から増加した。オーストラリア人バイヤーが外国人購入の38％で最大のグループであり、次いでイギリス（14％）、シンガポール（11％）、ドイツ（8％）、中国（7％）となっている。

2025年後半に導入されたセカンドホームビザ（Visa Rumah Kedua）が明らかな促進剤となっており、2026年6月時点でバリ島での物件購入に直接関連する156件の申請が承認されている。このビザにより、資格のある外国人投資家は5～10年間インドネシアに居住できるようになり、以前は居住権の問題で躊躇していた購入者の主要な障壁が取り除かれた。

特に注目すべき点として、PT PMA法人構造が6月の外国人購入の67％を占めており、当社の関連記事「PT PMA vs 個人所有」で論じられている税務・責任上の利点に対する認識が高まっていることが反映されている。

新規掲載と供給の動向

新規掲載件数は6月に312件となり、5月から8％、2025年6月から17.7％増加した。しかし、品質構成に変化が見られる：50万A$未満のエントリーレベルの掲載は前年同月比12％減少した一方、200万A$以上の高級物件は34％増加した。この二極化は、開発業者が高利益率のプロジェクトに注力していることと、海岸から10km以内の手頃なフリーホールド土地の供給が減少していることを反映している。

バリ島の建設コストは2026年6月に前年同月比約8％上昇しており、輸入資材の価格上昇と熟練労働者の不足が原因となっている。これにより、新築ヴィラの販売価格、特に高級セグメントでの価格上昇に寄与している。

2026年第3四半期の見通し

現在の勢いは第3四半期まで続くと予想されるが、世界的な金利上昇による逆風を、バリ島の有形資産へのインフレヘッジを求める外国人バイヤーの強い需要が部分的に相殺するだろう。注目すべき主要リスクは、今後予定されているインドネシアの地域選挙であり、9月には購入者が様子見姿勢を取ることで一時的な取引減速が発生する可能性がある。

現在の市場におけるバリ島不動産投資に関する個別アドバイスについては、Pertama Propertyチームにお問い合わせいただき、ご相談ください。

よくある質問

1. 今、バリ島で物件を購入するのは良いタイミングですか？

はい。2026年6月のデータは強い価格上昇と外国人バイヤー活動の拡大を示しています。ただし、沿岸部のプライムフリーホールド土地はますます希少になっているため、戦略的に行動する必要があります。信頼できるエージェンシー（Pertama Propertyなど）と協力することで、非公開市場の機会にアクセスできます。

2. バリ島で最も不動産投資リターンの良いエリアはどこですか？

現在、チャングーとスミニャックがキャピタルゲインでリードしており、サヌールとウブドは魅力的なエントリーポイントと高い賃貸利回り（総額8～12％）を提供しています。ブキット半島は高級投資に最適です。

3. バリ島での外国人購入プロセスはどのようになっていますか？

外国人はリースホールド物件を直接購入するか、PT PMA会社を使用してフリーホールド土地を保有できます。セカンドホームビザ（Visa Rumah Kedua）の取得により、資格のある投資家の手続きが簡素化されました。当社のPT PMAガイドでは、法人所有のルートを詳しく説明しています。

4. バリ島でヴィラを購入するための最低予算はいくらですか？

良いロケーションの適切なリースホールドヴィラは、約35万A$～50万A$から始まります。PT PMA経由のフリーホールド土地の場合、設立費用を含めて最低60万A$～80万A$の予算が必要です。

5. バリ島の不動産価格は今後も上昇し続けると予想されますか？

現在の傾向（限られた供給、強い国際需要、支援的なビザ政策）に基づくと、プライムロケーションでは2027年まで年間10～15％の価格上昇が見込まれています。

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