2026년 상반기 요약: 하반기를 위한 기반

미래를 예측하기 전에 현재 상황을 살펴보겠습니다. 2026년 상반기는 조정과 안정화의 시기였습니다:

부동산 가격: 2024~2025년 조정 이후 안정화되었습니다. 주요 회랑 지역(베라반, 페레레난, 울루와투)은 3~5% 상승하며 유지되거나 가치가 상승했습니다. 2차 지역(캉구 일부 접근 불편 지역, 북부 우붓)은 2~4% 소폭 하락했습니다.
거래량: 2025년 상반기 대비 12% 증가했습니다. 규제 명확화(PP 28/2025)와 구매자 신뢰도 상승이 주요 요인이었습니다. 싱가포르 구매자 부문은 전년 동기 대비 25% 성장했습니다.
임대 수익률: 고급 부문의 총 수익률이 소폭 압축되었습니다(10~12%에서 9~11%로). 매입 가격 상승이 임대료 성장을 앞질렀기 때문입니다. 중간 시장 수익률은 8~10%로 유지되었습니다.
규제 환경: PP 28/2025가 완전히 시행되어 하크 파카이 기간 및 외국인 소유 경로에 대한 명확성이 제공되었습니다. 바둥 및 기아냐르의 지역 규정(Perda)이 업데이트되고 있습니다.
인프라: 공항 확장 계획이 확정되었습니다. 경전철(LRT) 타당성 조사가 완료되었습니다. 두 프로젝트 모두 일정이 확정되었습니다(아래 참조).

시장 지표: 2026년 상반기 vs. 2026년 하반기 전망

다음 표는 2026년 상반기(실측/추정) 주요 시장 지표와 2026년 하반기 예측을 비교합니다:

시장 지표	2026년 상반기 (실측/추정)	2026년 하반기 (전망)	추세
부동산 가격 성장(주요 회랑)	+3~5%	+5~8%	📈 가속화
부동산 가격 성장(2차 지역)	−2~4%	0~+3%	📈 안정화
거래량(전년 대비)	+12%	+15~20%	📈 증가
총 임대 수익률(고급, 주요 지역)	9~11%	8.5~10%	📉 소폭 압축
총 임대 수익률(중간 시장)	8~10%	8~10.5%	➡️ 안정
싱가포르 구매자 비중	25%	28~30%	📈 성장
호주 구매자 비중	35%	32~35%	➡️ 안정/감소
신규 공급(시장 진입 빌라)	+8%	+10~12%	📈 증가
평균 시장 체류 일수(재판매)	180일	150~170일	📈 개선
인프라 영향	낮음(계획 단계)	중간(착공 단계)	📈 증가
규제 불확실성 지수	중간(PP 28 이후 정착 중)	낮음(명확성 개선)	📈 긍정적
외국인 구매자 신뢰도	다소 긍정적	긍정적	📈 개선

출처: 퍼타마 부동산 거래 데이터, BPN 등록 데이터, 발리 부동산 중개업체 설문조사(2026년 1분기), 정부 인프라 프로젝트 일정.

2026년 하반기 발리 부동산 전망을 좌우하는 두 가지 인프라 프로젝트가 있습니다:

수년간의 타당성 조사와 정치적 논의 끝에 발리 LRT 프로젝트는 최종 승인을 통과했으며 2026년 3분기에 착공이 확정되었습니다. 초기 12.5km 구간은 응우라라이 국제공항에서 스미냑 인근 중앙 주차장까지 연결되며 4개의 역이 계획되어 있습니다.

부동산에 미치는 영향:

즉각적 영향: 계획된 역에서 1km 이내 부동산은 이미 구매자들이 접근성 개선을 기대하며 8~12%의 가격 프리미엄을 보이고 있습니다. 이 효과는 공사가 시작되면서 더 강화될 것입니다.
중기적(2026~2028년): 공항과 스미냑/쿠타 사이의 회랑은 가속화된 개발을 경험할 것입니다. 대중교통 중심 개발(TOD) 구역의 토지 가치는 2028년까지 시장 평균보다 20~30% 상승할 것으로 예상됩니다.
지리적 변화: 이전에 공항에서 '너무 멀다'고 여겨졌던 지역(예: 북부 캉구의 페레레난, 세세)이 더 접근하기 쉬워집니다. LRT 남부 회랑은 관광객과 거주자의 통근 가능 반경을 효과적으로 확장하여 더 넓은 지역의 빌라 수요에 도움이 됩니다.
주목할 부동산 유형: LRT 역 인근 복합 개발, 아파트/콘도(발리에서 증가 추세), 대중교통 중심 관광객을 대상으로 한 서비스드 레지던스.

오랫동안 기다려온 공항 확장(신규 터미널 및 활주로 업그레이드로 연간 수용 인원 2,400만 명에서 4,000만 명으로 증가)은 2026년 3분기 말에 최종 자금 승인을 받고 2027년 1분기에 공사가 시작될 것으로 예상됩니다.

부동산에 미치는 영향:

수요 동인: 승객 수용 능력 증가는 직접적으로 관광객 수 증가로 이어집니다. 추가 승객 100만 명당 약 200~300개의 추가 숙박 시설(호텔, 빌라, 게스트하우스) 수요가 발생하여 섬 전체의 점유율을 지원합니다.
남부 회랑: 공항-울루와투 회랑(짐바란, 페카투, 웅가산) 지역은 공항 접근성 개선과 공항 연계 상업 지구 개발의 이점을 가장 많이 누릴 것입니다.
토지 비축: 기관 투자자와 개발자들은 이미 공항 확장 구역(특히 투반 및 짐바란 지역) 인근 토지를 확보하며 상업 및 숙박 개발을 예상하고 있습니다.

LRT와 공항이 주요 뉴스를 장식하지만, 여러 다른 프로젝트도 2026년 하반기 부동산 역동성에 영향을 미칠 것입니다.