호주 투자자들은 인플레이션, 높은 금리, 구조적 비효율성으로 인해 국내의 부동산 수익이 줄어들자 자본을 조용히 재배치하고 있습니다. 점점 더 많은 그들은 수익이 강하고 위험이 낮으며 실행이 더 신뢰할 만한 발리의 높은 성능을 자랑하는 호스피탈리티 섹터로 이동하고 있습니다.

투자자 대출 금리가 6.4%를 초과하고, RBA의 기준 금리가 12년 만에 최고인 4.35%에 도달하며, 호주의 주택 시장은 위험 조정 기준으로 정당화하기 어려워졌습니다. 건설 비용은 2021년 이후 30% 이상 급등했으며 (ABS 건축 가격 지수), 주요 도시에서 평균 총 임대 수익률은 2.9%에서 3.4%에 불과하다고 CoreLogic의 2024년 임대 성과 지수에 따르면 나타났습니다.

“호주에서 수익 수치는 종종 총 수치이며 실제로는 오해의 소지가 큽니다.”라고 Pertama Property Development의 Andrew Clements가 말합니다. “인지세, 이자 상환, 자본 지출, 유지 관리, 감가상각, 공실률 및 자본 이득세를 고려하면 많은 투자자들이 부정적인 현금 흐름에 처하게 됩니다.”

바리 호스피탈리티 자산이 우수한 수익 제공

여기서 대조적으로, 발리의 가장 크고 가장 많은 상을 수상한 개발사인 Pertama Property Development는 운영 포트폴리오 전반에 걸쳐 보수적인 순이익 예상치인 10%와 12% 사이의 꾸준한 총 수익률을 제공하며 최대 22%의 총 수익률을 지속적으로 달성하고 있습니다. 이러한 결과는 보수적인 가정에 기반하고 있습니다: 적절한 점유율, 안정적인 야간 요금 및 Savills와 Knight Frank의 역사적 토지 가치 데이터에 따라 성장하고 있습니다.

“세미냐크는 바리에서 가장 잘 보유되고 공급이 제한된 지역입니다.”라고 Clements가 말합니다. “지난 12년 동안 거기에서 새 국제 브랜드의 고급 호텔이 개발되지 않았습니다. 한편, 850만 명의 국제 관광객과 2000만 명의 국내 관광객이 수요를 계속해서 주도하고 있지만, 토지 부족과 구역 법규가 신규 대규모 공급을 방해하고 있습니다. 이러한 부족은 장기적인 가격 책정 능력을 뒷받침합니다.”

Pertama는 투기적 계획 외의 플레이어가 아닙니다. 1억6300만 달러 이상의 활발한 프로젝트가 빌라, 리조트 및 브랜드 주거지를 포함하여 모두 건설 중이며 사전 판매 없이 완전히 자금 조달된 상태로, 현재 발리에서 가장 큰 민간 부동산 개발자가 되었습니다. 모든 프로젝트는 이미 진행 중이며, 200명 이상의 내부 팀이 법적 구조에서 고객 서비스까지 모든 것을 관리하고 있습니다.

호주의 부동산 시장이 쌓이는 도전에 직면하다

이는 호주와 비교할 때 주목할 만한 차이점으로, 호주의 건설 부문에서 파산율이 FY2024에 20년 만에 최고점을 기록하며 (ASIC), 새로운 규제 부담이 임대인들을 비용이 많이 드는 업그레이드로 밀어붙이고 있습니다. 한편, 호주 교외에서의 지속적인 토지 방출은 장기적인 가격 상승을 억제하고 있습니다.

반면 발리에서는 기본이 반전되고 있습니다. 세미냐크의 토지는 연간 13-18% 상승하고 있으며, 관광 회복, 인프라 성장, 토지 부족이 그 배경을 이루고 있습니다. 인도네시아의 투자 친화적인 환경, 향상된 비자 프로그램 및 외국 임대권에 대한 규제의 명확성은 해외 자본에 대한 점점 더 안정적인 기반을 만듭니다.

세금 혜택과 초급 투자 기회

세금 혜택은 추가적인 우위를 제공합니다. 호주 투자자들은 최대 47%에 이르는 자본 이득세를 내야 하는 반면, 외국 소유 PT PMA 아래에 구조화된 발리 투자는 순 법인 소득에 대해 10%로 낮게 과세됩니다. 인도네시아-호주 이중 과세 협정(DTA) 덕분에 투자자들은 추가적인 혜택을 제공받으며, 신탁이나 SMSF를 통해 투자할 때 이중 과세를 피할 수 있습니다.

Pertama와의 초급 투자 기회는 단 230,000달러에서 시작되며, 분할 투자 포지션은 단 55,000달러부터 제공되며, 각각 약 12.8%의 매력적인 예상 순 수익을 제공합니다.

“이것은 휴가용 주택을 구매하는 것이 아닙니다. 구조화된 현금 흐름, 강력한 세금 정렬 및 근본적으로 공급이 부족한 시장에서의 장기 자본 보안을 제공합니다.”라고 Clements가 말합니다.

분할 소유권: 해외 수익으로 가는 낮은 위험의 경로

국내 시장에 진입하는 데 어려움을 겪는 호주인들에게 이는 큰 변화를 의미합니다. 55,000달러는 호주 지역 아파트의 보증금에 불과할 수 있지만, 같은 금액으로 전문적으로 관리되는 고급 호텔의 분할 소유권에 접근할 수 있으며, 연간 사용 권리와 수익을 제공받고 있으며, 대도시에서의 투자보다도 네 배 이상의 비용이 소요됩니다.

분할 소유권은 일반적으로 외국 소유 PT PMA 하에 법적으로 구조화된 공동 소유 모델로, 각 투자자에게 호스피탈리티 자산에 대한 지분을 부여합니다. 여기에는 수익 분배, 공유 운영 비용 및 주식 클래스에 따라 매년 몇 주 동안 해당 부동산을 즐길 수 있는 권리가 포함됩니다.

PropertyBuzz Australia (2024)에 따르면, 분할 소유권 모델은 낮은 운영 위험과 제공 확실성을 원하는 투자자들에게 점점 더 선호되고 있습니다. Pertama의 모델은 프로젝트 자금 조달, 법적 구조 및 고객 서비스를 모두 한 곳에서 통합하여 제3자에 대한 의존성을 제거하고 실행의 신뢰성을 향상시킵니다. 이는 해외 투자 결정에서 두 가지 중요한 요소입니다.

Clements는 이렇게 말합니다. “이는 모든 수준의 야망 있는 투자자들이 발리의 수익성이 높은 부동산 투자 생태계에 진입할 수 있는 훌륭한 기회를 제공합니다.”

해외 투자의 위험 이해하기

발리의 상승 가능성은 매력적이지만, 트레이드 오프가 없는 것은 아닙니다. 호주와 달리 외국 투자자들은 임대hold 보유권에서 부동산 자산을 회수하는 데 제한이 있을 수 있으며, 거래는 일반적으로 다른 법률 시스템, 언어, 규제 프로세스를 포함합니다. 환율 변동, 제한된 레버리지 옵션 및 장기 유동성은 신중히 평가해야 할 요소들입니다.

항상 그렇듯이 성공적인 해외 투자는 기회와 위험을 모두 이해하는 팀과의 협력에 달려 있습니다.

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