임대 소득, 양도소득세, 이중과세 방지 협정, 그리고 2026년 발리 투자에 대해 호주 국세청(ATO)이 요구하는 사항.

2년 전보다 호주 달러(AUD)로 약 25% 더 많은 인도네시아 루피아(IDR)를 살 수 있습니다. 2024년 중반 환율 약 10,000 AUD/IDR 기준, IDR 50억에 해당하는 빌라는 AUD $500,000였습니다. 현재 환율 약 12,522에서는 같은 빌라가 약 AUD $399,000로, 세금 처리를 고려하기 전에도 AUD $101,000 절약됩니다. 하지만 같은 통화 강세는 양날의 검입니다. 귀하가 송금하는 임대 수입 1달러당 AUD 기준 가치는 줄어들고, ATO는 여전히 그 몫을 요구합니다.

호주 거주자는 이제 발리를 방문하는 전체 외국인 관광객의 25% 이상을 차지하며, 그중 증가하는 비율이 부동산 구매로 이어집니다. 이 섬의 8~12% 순 임대 수익률은 시드니의 2.5%나 멜버른의 3%에 비해 매우 매력적으로 보입니다. 하지만 많은 구매자가 계약 후에야 알게 되는 것은 호주 거주자를 위한 발리 부동산 세금 영향이 중개인이 알려주는 것보다 훨씬 복잡하다는 점입니다.

이 가이드는 임대 소득에 대한 인도네시아 원천징수세, 최종 매각 시 호주 양도소득세, 이중과세 방지 협정이 어떻게 작동하는지(그리고 작동하지 않는 부분), 그리고 ATO의 감시를 피하는 기록 유지 습관 등 알아야 할 모든 것을 설명합니다. 임차권, 하크 파카이, 또는 PT PMA를 통해 구매하든, 각 구조에 따라 호주 거주자를 위한 발리 부동산 세금 영향은 크게 달라집니다.

사진: Antonio Araujo / Unsplash

인도네시아 세금 계층: 구매 시 실제 지불 금액

임대 소득이나 양도소득세로 가기 전에, 구매 자체에 소유 구조에 따라 여러 인도네시아 세금이 부과됩니다. 호주 거주자를 위한 발리 부동산 세금 영향은 세무 신고 시점이 아니라 공증인 사무실에서 시작됩니다.

BPHTB — 부동산 취득세

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan은 구매자가 지불하는 양도세입니다. 거래 가치의 최대 5%에서 약 IDR 8천만의 비과세 한도(NPOPTKP)를 뺀 금액입니다. AUD $400,000 빌라의 경우 BPHTB로 약 AUD $19,000를 예상하세요. 이는 하크 파카이, 하크 구나 방구난(HGB) 및 소유권 이전에 적용되지만, 임차권(하크 세와) 계약에는 적용되지 않습니다.

신규 개발에 대한 부가가치세(PPN)

개발자로부터 구매하는 경우 판매 가격에 12%의 부가가치세가 적용됩니다. 같은 AUD $400,000 빌라의 경우 VAT가 약 AUD $48,000 추가됩니다. 개인 간 재판매 구매는 일반적으로 VAT가 면제됩니다. 저희 2025년 발리 부동산 세금 가이드에서 BPHTB 및 PPN 메커니즘을 실제 사례와 함께 자세히 설명합니다.

공증인 및 PPAT 수수료

토지 증서 공무원(PPAT)은 일반적으로 거래 가치의 1~2%를 청구합니다. 실사 변호사 비용과 합치면 AUD $400,000 구매 시 약 AUD $15,000를 예산에 포함하세요.

임대 소득세: 10%인가 20%인가?

이것은 발리 부동산 과세에서 가장 오해받는 숫자입니다. 올바른 세율은 183일 규칙에 따라 결정되는 귀하의 인도네시아 세금 거주자 지위에 따라 달라집니다. 호주 거주자를 위한 발리 부동산 세금 영향은 연간 183일 미만을 인도네시아에서 보내는 사람과 그 임계값을 초과하는 사람 간에 크게 다릅니다.

인도네시아 세금 거주자(183일 이상)

12개월 이내에 인도네시아에서 183일 이상을 보내면 인도네시아 세금 거주자로 분류됩니다. 임대 소득은 PP 34/2017에 따라 PPh Pasal 4 ayat (2) 하에서 10%의 단일 최종 세율로 과세됩니다. 이는 최종 세금이므로 인도네시아에서 해당 임대 소득에 대해 추가 누진 소득세가 부과되지 않습니다.

비거주자(183일 미만)

183일 미만 체류 시 인도네시아 세금 목적상 비거주자입니다. 임대 소득은 총 소득의 20% 원천징수인 PPh Pasal 26의 적용을 받습니다. 원천 공제는 허용되지 않습니다. 이 세율은 발리에 거주하지 않고 정기적으로 방문하는 대부분의 호주 투자자에게 적용됩니다.

Bali Property Rules는 외국인을 위한 발리 부동산 세금 가이드에서 이 두 가지가 서로 다른 세금(PPh 4(2)와 PPh 26)이며 같은 세금의 두 가지 세율이 아니라고 설명합니다. 이 구분이 중요한 이유는 이중과세 방지 협정이 토지 및 건물 임대 소득에 대한 인도네시아 세율을 인하하지 않기 때문입니다. 호주-인도네시아 DTA 제6조는 인도네시아에 부동산 소득에 대한 완전한 과세권을 부여합니다.

PT PMA를 통해 운영하면 어떻게 되나요?

PT PMA(Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing)는 인도네시아 외국인 소유 회사입니다. PT PMA 내 임대 소득은 PPh 4(2)에 따라 10% 최종 세율로 과세되며(개인 거주자와 동일), 추가 계층이 있습니다: 회사가 호주 주주에게 배당금으로 이익을 분배할 때 추가 20% 원천징수세가 적용됩니다(유효한 거주 증명서가 제출된 경우 DTA에 따라 인하된 세율 가능). PT PMA를 통해 분배된 임대 소득의 총 실효 세율은 배당금에 적용되는 DTA 세율에 따라 28% 이상에 이를 수 있습니다.

발리 임대 소득의 호주 세무 처리

호주 세법에 따라 거주자는 전 세계 소득에 대해 과세됩니다. 발리 빌라의 임대 소득은 연간 호주 세금 신고서에 보고되어야 하며, ATO 공식 환율로 AUD로 환산됩니다. 이중 과세를 방지하는 핵심 메커니즘은 외국 소득세 공제(FITO)입니다.

외국 소득세 공제 작동 방식

총 임대 소득에 대해 10% 또는 20%의 인도네시아 세금을 납부했습니다. 호주는 동일한 소득에 대해 귀하의 한계 세율(대부분의 부동산 투자자의 경우 32.5%~45%)로 과세합니다. FITO를 통해 납부한 인도네시아 세금을 동일한 소득에 대한 호주 세금 책임에서 1:1로 공제할 수 있으며, 공제액은 호주 납부 세액을 초과할 수 없습니다.

실제로: 호주 한계 세율이 37%이고 인도네시아 세금 10%를 납부했다면, 여전히 ATO에 나머지 27%를 납부해야 합니다. DTA는 동일한 달러에 대해 이중 과세되지 않도록 보장하지만, 호주 세율이 더 높을 때 그 차이를 없애지는 않습니다.

호주에서 공제 가능한 항목

호주에서 소득을 신고할 때의 한 가지 장점은 그에 대한 비용도 공제할 수 있다는 점입니다. 여기에는 다음이 포함됩니다:

부동산 관리 수수료 및 직원 임금
유지보수, 수리 및 보험료
부동산 취득에 사용된 대출 이자(원금 상환 제외)
자본 공사(건물 공제) 및 설비(가구, 에어컨)의 감가상각

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