Bali Airbnb-verbod 2026: Wat het echt betekent voor Australische villa-eigenaren

Pertama Property · Bijgewerkt 15 juni 2026 · 8 minuten leestijd

Luchtfoto van een tropische Bali-villa met zwembad omringd door palmbomen

Het villalandschap van Bali verandert – maar de zon is nog niet ondergegaan voor conforme exploitanten. Foto: Unsplash

Als u een Australische bent die een Bali-villa bezit en deze verhuurt via Airbnb, heeft u waarschijnlijk de koppen gezien: 'Bali gaat Airbnb verbieden', 'Aanpak van kortetermijnverhuur', 'Deadline 31 maart'. Het klinkt zorgwekkend. Maar de realiteit is veel genuanceerder – en voor de slimme investeerder zelfs positief.

Hier is de korte versie: Airbnb is niet verboden in Bali. Wat er gebeurt, is een langverwachte reguleringsschoonmaak. De Indonesische regering heeft alle kortetermijnverhuur tot en met 31 maart 2026 de tijd gegeven om zich correct te registreren, de juiste vergunningen te verkrijgen en de verschuldigde belastingen te betalen. Eigendommen die niet voldoen, riskeren verwijdering van platforms, boetes of erger.

Voor Australische villa-eigenaren is dit geen doodvonnis – het is een marktherstel. En als u de regels kent, kunt u er beter uitkomen.

Heeft Bali Airbnb daadwerkelijk verboden?

Laten we eerst het gerucht ontkrachten. In december 2025 kondigde gouverneur Wayan Koster van Bali tijdens een toespraak op de PHRI-conferentie plannen aan om Airbnb-diensten te 'stoppen', met de bewering dat kortetermijnverhuur de lokale economie schaadt en belastinglekkage veroorzaakt. De koppen explodeerden. Australische investeerders raakten in paniek.

Maar binnen enkele dagen gaf het Indonesische Ministerie van Toerisme een duidelijke verduidelijking: de overheid heeft nooit plannen gehad om online reisbureaus te verbieden. Wat het wel van plan is – en nu actief uitvoert – is het handhaven van bestaande wetten die vereisen dat elke accommodatieonderneming geldige vergunningen heeft, belastingen betaalt en in de juiste zone opereert.

De realiteit: Van de naar schatting 16.000+ accommodatielijsten op Airbnb en Booking.com in Bali zijn er slechts ongeveer 378 officieel geregistreerd als legale hotels bij PHRI. Dat is maar liefst 96% die opereert in wat juristen de 'grijze zone' noemen. De overheid sluit dat gat nu.

Dus nee, Airbnb is niet verboden. Maar de dagen dat je een villa kocht, deze dezelfde week online zette en AUD-gelden inde zonder papierwerk, zijn voorbij.

De deadline van 31 maart 2026 – wat is er echt veranderd?

Vanaf 31 maart 2026 moeten alle kortetermijnverhuur die op platforms zoals Airbnb, Booking.com en Expedia staat, een geverifieerd NIB (Nomor Induk Berusaha – Bedrijfsidentificatienummer) en de juiste toerismeaccommodatievergunning hebben. Platforms moeten nu de vergunningsstatus controleren en niet-conforme eigendommen verwijderen.

Dit is geen eenmalige actie. Het is een permanente verschuiving in hoe de accommodatiemarkt van Bali opereert, ondersteund door:

PP 28/2025 – Risicogebaseerde vergunningsregels die kortetermijnverhuur classificeren als middelrisicobedrijven die extra certificering vereisen.
UU 6/2023 – De Omnibuswet, die bedrijfsregistratie stroomlijnde maar handhaving ook eenvoudiger maakte.
UU 18/2025 – De derde wijziging van de Indonesische Toerismewet, die een geïntegreerd toerismegegevenssysteem en ecosystemenontwikkeling verplicht.
Perda No. 4/2026 – Een nieuwe regionale verordening van Bali die nominale eigendomsconstructies strafbaar stelt, met straffen zoals gevangenisstraf en boetes tot IDR 1 miljard (~AUD $95.000).

De boodschap is duidelijk: Bali kijkt niet langer de andere kant op.

Wat Australische villa-eigenaren echt nodig hebben

Als u als Australiër een Bali-villa op Airbnb heeft, is dit de minimale checklist van wat uw eigendom nodig heeft om in 2026 legaal te blijven:

Document	Wat het is	Wie het uitgeeft
NIB	Master bedrijfsidentificatienummer – uw digitale bedrijfs-ID	OSS-systeem (oss.go.id)
Villavergunning (KBLI 55193)	Toerismeaccommodatievergunning voor exploitatie van buitenlandse villa's	Lokaal toerismekantoor via OSS
TDUP	Toerismebedrijfsregistratiecertificaat	Lokaal toerismekantoor via OSS
PBG	Bouwvergunning (verving de oude IMB) – bevestigt commercieel gebruik	Lokale overheid
SLF	Veiligheids- en geschiktheidscertificaat voor gebouwen	Lokale overheid
NPWP	Belastingidentificatienummer	Indonesische Belastin

Redactie Pertama Property

Betrouwbare vastgoedinformatie voor Australische investeerders in Zuidoost-Azië. Ons team volgt regelgevingswijzigingen in Bali, Thailand en Vietnam om u te helpen weloverwogen investeringsbeslissingen te nemen.

Disclaimer: Dit artikel is uitsluitend voor informatieve doeleinden en vormt geen juridisch of financieel advies. Eigendomsrecht in Indonesië is complex en aan verandering onderhevig. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde Indonesische juridisch professional voordat u vastgoedinvesteringsbeslissingen neemt. Vermelde prijzen en regelgeving zijn actueel per juni 2026. AUD-omrekeningen zijn bij benadering en gebaseerd op heersende wisselkoersen (~IDR 10.500 per AUD).

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY