De behandeling van vermogenswinstbelasting onder het verdrag is even belangrijk. Artikel 13 bepaalt dat vermogenswinsten uit de vervreemding van onroerend goed belastbaar zijn in het land waar het onroerend goed zich bevindt. Voor een Canadese investeerder die zijn Balinese villa verkoopt, is de winst daarom belastbaar in Indonesië volgens de Indonesische vermogenswinstbepalingen — momenteel een definitieve bronbelasting van 5 procent over de bruto verkoopprijs, met bepaalde aftrekkingen afhankelijk van de eigendomsstructuur. De Canadese investeerder kan vervolgens een buitenlandse belastingkrediet claimen voor de betaalde Indonesische belasting bij het indienen van zijn Canadese vermogenswinstaangifte. De Canada Revenue Agency staat dit krediet toe om de Canadese vermogenswinstbelasting op dezelfde vervreemding te verrekenen, waarbij een eventueel overschot aan krediet maximaal zeven jaar kan worden overgedragen. Canadese investeerders moeten er rekening mee houden dat het Canadese inclusiepercentage voor vermogenswinsten is aangepast naar 66,67 procent voor winsten boven CAD 250.000 vanaf de federale begroting van 2024, wat het mechanisme voor buitenlandse belastingkredieten bijzonder waardevol maakt voor villaverkopen van hogere waarde.

Canada Indonesië belastingverdrag Bali vastgoedinvestering — Bali luxe villa - Pertama Property

Hak Pakai, de directe eigendomstitel die voor buitenlanders beschikbaar is onder de Omnibuswet van 2022, is de meest recente optie en wordt sinds 2024 door een groeiend aantal Canadese kopers gebruikt. Hak Pakai geeft het recht om grond te bewonen en te gebruiken voor een initiële periode van 30 jaar, verlengbaar met nog eens 30 jaar, en kan direct op naam van de buitenlander worden geregistreerd zonder dat een rechtspersoon nodig is. Voor Canadese investeerders vereenvoudigt Hak Pakai de Canadese belastingaangiftepositie omdat het onroerend goed rechtstreeks door de particulier wordt gehouden in plaats van via een vennootschap, waardoor de dividendbelastinglaag wordt geëlimineerd. De Hak Pakai-titel is ook gemakkelijker na te laten aan erfgenamen vergeleken met een PT PMA-aandelenoverdracht, wat de Canadese estate planning kan vereenvoudigen. Hak Pakai is echter alleen beschikbaar voor residentieel gebruik en kan niet worden gebruikt voor commerciële verhuurvilla's met uitgebreide horecadiensten ter plaatse, wat de toepasbaarheid voor sommige investeringsstrategieën beperkt. Canadese investeerders moeten hun specifieke investeringsdoelen afstemmen op de fiscaal efficiënte eigendomsstructuren voor Bali onroerend goed voordat ze het meest geschikte voertuig selecteren.

Canadezen hebben relatief eenvoudige visumtoegang tot Indonesië vergeleken met veel andere nationaliteiten. Voor vastgoedinvesteerders zijn er drie primaire visumroutes beschikbaar. Het B211A-bezoekersvisum biedt een eerste verblijf van 60 dagen, verlengbaar tot 180 dagen, en is geschikt voor initiële eigendomsinspecties en aankooponderhandelingen. Het B211A-visum kost ongeveer AUD 300 tot AUD 500 inclusief verwerkingskosten van agentschappen en kan online worden aangevraagd via het visum-on-arrival-portaal van Indonesië voor Canadese paspoorthouders die in aanmerking komen voor visumvrije toegang voor toeristische doeleinden.

Het nieuwere Second Home Visa, dat eind 2024 door de Indonesische overheid is gelanceerd als onderdeel van het bredere economische hervormingspakket, is speciaal ontworpen voor vastgoedinvesteerders. Het verleent een verblijfsvergunning van vijf tot tien jaar aan buitenlanders die een villa of appartement in Indonesië kopen met een waarde van ten minste het equivalent van AUD 350.000 (ongeveer CAD 315.000 tegen de huidige koersen). Het Second Home Visa is bijzonder aantrekkelijk voor Canadese investeerders omdat het de noodzaak van een lokale sponsor wegneemt, de visumhouder toestaat op afstand te werken voor een buitenlandse werkgever, en een duidelijke weg biedt naar langdurig verblijf voor de investeerder en zijn directe familie. Aanvraagkosten voor het Second Home Visa zijn ongeveer AUD 2.500 voor een vijfjarige vergunning en AUD 4.500 voor een tienjarige vergunning, plus juridische kosten en bemiddelingskosten van AUD 1.500 tot AUD 3.000. Een gedetailleerd begrip van de digital nomad visa en Second Home Visa opties voor vastgoedkopers in 2026 is essentieel leesvoer voor Canadese investeerders die een vastgoedaankoop op Bali plannen.

Due diligence-vereisten zijn uitgebreider voor Canadese kopers dan voor Australische kopers, omdat Canadese banken en financiële instellingen minder vertrouwd zijn met Indonesische vastgoeddocumentatie, wat financiering en verzekeringsverificatie complexer maakt. Een uitgebreid due diligence-proces moet bestaan uit verificatie van de eigendomstitel, controle op bestemmingsplanconformiteit, validatie van de bouwvergunning (PBG/SLF), onderzoek naar hypotheken en beslagen, verificatie van de identiteit van de verkoper, en beoordeling van de huurovereenkomst door een Indonesische notaris. De kosten van professionele due diligence-diensten van een gerenommeerd Indonesisch advocatenkantoor variëren van AUD 3.000 tot AUD 8.000, afhankelijk van de complexiteit van de transactie. Een grondig begrip van de erfpacht versus eigendomsopties voor buitenlandse kopers op Bali is essentieel voorbereidend werk voordat een advocatenkantoor wordt ingeschakeld voor due diligence.

Het financieren van een villa-aankoop op Bali als Canadese investeerder is uitdagender dan voor Australische investeerders, omdat Canadese banken geen hypotheekproducten aanbieden die worden gedekt door Indonesisch onroerend goed. De praktische financieringsopties zijn beperkt tot drie bronnen. De eerste is het Indonesische banksysteem: een klein aantal Indonesische banken, waaronder Bank Mandiri en Bank Central Asia, bieden hypotheekproducten aan buitenlandse ingezetenen voor Hak Pakai-aankopen, meestal financiering van 50 tot 60 procent van de aankoopprijs tegen rentetarieven van 9 tot 12 procent per jaar. Deze producten zijn echter over het algemeen beperkt tot Hak Pakai-titels en niet beschikbaar voor erfpacht- of PT PMA-structuren.

Canadese investeerders zijn de afgelopen drie jaar uitgegroeid tot een groeiende kracht op de luxe villamarkt van Bali, gedreven door een combinatie van gunstige wisselkoersdynamiek, Canada's oververhitte binnenlandse vastgoedmarkt en de toenemende toegankelijkheid van Zuidoost-Aziatisch onroerend goed via digitale platforms en fractionele eigendomsmodellen. Hoewel Australiërs de dominante buitenlandse kopersgroep op Bali blijven, met ongeveer 35 procent van alle buitenlandse villa-aankopen in 2025, zijn Canadese kopers nu goed voor naar schatting 7 tot 9 procent van de transacties — een aan

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY