H1 2026 Terugblik: De basis voor H2

Voordat we vooruitkijken, bepalen we eerst waar we staan. De eerste helft van 2026 was een periode van aanpassing en consolidatie:

Vastgoedprijzen: Gestabiliseerd na de correctie van 2024–2025. Prijzen in primaire corridors (Beraban, Pererenan, Uluwatu) bleven stabiel of stegen 3–5%. Secundaire locaties (minder toegankelijke delen van Canggu, noordelijk Ubud) zagen lichte dalingen van 2–4%.
Transactievolume: 12% hoger vergeleken met H1 2025, gedreven door regelgevingsduidelijkheid (PP 28/2025) en toegenomen kopersvertrouwen. Het segment van Singaporese kopers groeide 25% op jaarbasis.
Huurrendementen: Bruto rendementen daalden licht in het luxesegment (van 10–12% naar 9–11%) doordat hogere aankoopprijzen de huurgroei overtroffen. Middenmarkt rendementen bleven stabiel op 8–10%.
Regelgevingsomgeving: PP 28/2025 volledig geïmplementeerd, wat duidelijkheid biedt over Hak Pakai-duur en buitenlandse eigendomsmogelijkheden. Lokale Perda (regionale regelgeving) in Badung en Gianyar worden bijgewerkt.
Infrastructuur: Luchthavenuitbreidingsplannen bevestigd. Haalbaarheidsstudie LRT voltooid. Beide projecten hebben gedefinieerde tijdlijnen (zie hieronder).

Marktindicatoren: H1 2026 vs. H2 2026 Prognose

De volgende tabel vergelijkt belangrijke marktindicatoren voor H1 2026 (werkelijk/geschat) met onze projecties voor H2 2026:

Marktindicator	H1 2026 (Werkelijk/Geschat)	H2 2026 (Prognose)	Trend
Prijsgroei vastgoed (primaire corridors)	+3–5%	+5–8%	📈 Versnellend
Prijsgroei vastgoed (secundaire gebieden)	−2–4%	0–+3%	📈 Stabiliserend
Transactievolume (jaar-op-jaar)	+12%	+15–20%	📈 Toenemend
Bruto huurrendementen (luxe, primaire gebieden)	9–11%	8.5–10%	📉 Lichte compressie
Bruto huurrendementen (middenmarkt)	8–10%	8–10.5%	➡️ Stabiel
Aandeel Singaporese kopers	25%	28–30%	📈 Groeiend
Aandeel Australische kopers	35%	32–35%	➡️ Stabiel/dalend
Nieuw aanbod (villa's op de markt)	+8%	+10–12%	📈 Toenemend
Gemiddelde dagen op de markt (doorverkoop)	180 dagen	150–170 dagen	📈 Verbeterend
Infrastructuur impact	Laag (planningsfase)	Matig (eerste paalfase)	📈 Toenemend
Onzekerheidsindex regelgeving	Medium (post-PP 28 afwikkeling)	Laag (duidelijkheid verbetert)	📈 Positief
Vertrouwen buitenlandse kopers	Matig positief	Positief	📈 Verbeterend

Bron: Pertama Property transactiegegevens, BPN registratiegegevens, Bali vastgoedmakelaarsenquête (Q1 2026), en overheidstijdlijnen voor infrastructuurprojecten.

Infrastructuur: De spelveranderaars die in H2 komen

Twee infrastructuurprojecten domineren de H2 2026 vooruitzichten voor Bali vastgoed:

1. Bali LRT (Light Rail Transit) — Eerste paal bevestigd

Na jaren van haalbaarheidsstudies en politiek debat heeft het Bali LRT-project de definitieve goedkeuringen gekregen en de eerste paal is bevestigd voor Q3 2026. De initiële corridor van 12,5 km verbindt de internationale luchthaven Ngurah Rai met het Central Parkir-gebied nabij Seminyak, met vier geplande stations.

Wat dit betekent voor vastgoed:

Onmiddellijke impact: Vastgoed binnen 1 km van geplande stations ziet al prijspremies van 8–12% omdat kopers anticiperen op verbeterde toegankelijkheid. Dit effect zal versterken naarmate de bouw begint.
Middellange termijn (2026–2028): De corridor tussen de luchthaven en Seminyak/Kuta zal een versnelde ontwikkeling doormaken. Grondwaarden in de transit-georiënteerde ontwikkelingszones (TOD) zullen naar verwachting 20–30% boven het marktgemiddelde stijgen tegen 2028.
Geografische verschuiving: Gebieden die eerder als 'te ver' van de luchthaven werden beschouwd — zoals noordelijk Canggu (Pererenan, Seseh) — worden toegankelijker. De zuidelijke corridor van de LRT vergroot effectief de pendelradius voor toeristen en bewoners, wat de vraag naar villa's in een breder geografisch gebied ten goede komt.
Vastgoedtypes om in de gaten te houden: Gemengde ontwikkelingen nabij LRT-stations, appartementen/condo-eenheden (een opkomende trend in Bali), en serviceresidenties gericht op transit-georiënteerde toeristen.

2. Uitbreiding Internationale Luchthaven Ngurah Rai

De langverwachte luchthavenuitbreiding, inclusief een nieuwe terminal en startbaanupgrades om de capaciteit te verhogen van 24 miljoen naar 40 miljoen passagiers per jaar, zal naar verwachting definitieve financieringsgoedkeuring krijgen in laat Q3 2026, met bouwstart in Q1 2027.

Wat dit betekent voor vastgoed:

Vraagdriver: Verhoogde passagierscapaciteit vertaalt zich direct in hogere toerismeaantallen. Elke extra miljoen passagiers genereert vraag naar ongeveer 200–300 extra accommodatie-eenheden (hotels, villa's, gastenverblijven), wat de bezettingsgraden over het hele eiland ondersteunt.
Zuidelijke corridor: Gebieden langs de corridor luchthaven-Uluwatu (Jimbaran, Pecatu, Ungasan) zullen het meest profiteren van verbeterde luchthaventoegang en de bijbehorende ontwikkeling van commerciële zones gekoppeld aan de luchthaven.
Land banking: Institutionele

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY