Huurinkomsten, vermogenswinst, belastingverdragen en wat de ATO verwacht van uw Bali-investering in 2026.

Uw AUD koopt ongeveer 25% meer IDR dan twee jaar geleden. Bij de midden 2024-koers van ongeveer 10.000 AUD/IDR kostte een villa ter waarde van IDR 5 miljard u AUD $500.000. Bij de huidige koers van ongeveer 12.522 kost dezelfde villa ongeveer AUD $399.000 — een besparing van AUD $101.000 nog voordat u de fiscale behandeling meerekent. Maar dezelfde valutasterkte werkt twee kanten op: elke dollar huurinkomsten die u repatriëert, is minder waard in AUD, en de ATO verwacht nog steeds zijn deel.

Australische ingezetenen vormen nu meer dan 25 procent van alle buitenlandse bezoekers aan Bali, en een groeiend deel van die stroom eindigt in een eigendomsaankoop. De netto huuropbrengsten van het eiland van 8 tot 12 procent zien er buitengewoon uit naast Sydney's 2,5 procent of Melbourne's 3 procent. Maar wat veel kopers pas na de afhandeling ontdekken, is dat de belastinggevolgen van Bali-eigendom voor Australische ingezetenen veel gelaagder zijn dan makelaars doen vermoeden.

Deze gids behandelt alles wat u moet weten — van de Indonesische bronbelasting op huurinkomsten tot de Australische vermogenswinstbelasting bij uw eventuele verkoop, hoe het Verdrag ter voorkoming van dubbele belasting werkt (en wat het niet doet), en de boekhoudgewoonten die de ATO op afstand houden. Of u nu koopt in erfpacht, Hak Pakai of via een PT PMA, de belastinggevolgen van Bali-eigendom voor Australische ingezetenen veranderen aanzienlijk per structuur.

Luchtfoto van een woonwijk op Bali met luxe villa's en zwembaden

Foto door Antonio Araujo op Unsplash

Indonesische belastinglagen: wat u werkelijk betaalt bij aankoop

Voordat u bij huurinkomsten of vermogenswinsten komt, trekt de aankoop zelf verschillende Indonesische belastingen aan die variëren per eigendomsstructuur. De belastinggevolgen van Bali-eigendom voor Australische ingezetenen beginnen bij de notaris, niet bij belastingtijd.

BPHTB — Aankoopbelasting op onroerend goed

De Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan is een overdrachtsbelasting betaald door de koper. Deze bedraagt maximaal 5 procent van de transactiewaarde minus een belastingvrije drempel (NPOPTKP) van ongeveer IDR 80 miljoen. Voor een villa van AUD $400.000 kunt u ongeveer AUD $19.000 aan BPHTB verwachten. Dit geldt voor Hak Pakai, Hak Guna Bangunan (HGB) en eigendomsoverdrachten — maar niet voor erfpachtovereenkomsten (Hak Sewa).

BTW (PPN) op nieuwe ontwikkelingen

Als u koopt van een ontwikkelaar, is 12 procent btw van toepassing op de verkoopprijs. Bij dezelfde villa van AUD $400.000 voegt de btw ongeveer AUD $48.000 toe aan uw totale kosten. Doorverkoopaankopen tussen particulieren zijn meestal vrijgesteld van btw. Onze Ultieme belastinggids voor Bali-eigendom 2025 beschrijft de volledige BPHTB- en PPN-mechanismen met uitgewerkte voorbeelden.

Notaris- en PPAT-kosten

Gronddocumentfunctionarissen (PPAT) rekenen ongeveer 1 tot 2 procent van de transactiewaarde. In combinatie met juridisch advies voor due diligence kunt u ongeveer AUD $15.000 begroten voor een aankoop van AUD $400.000.

Belasting op huurinkomsten: 10 procent of 20 procent?

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY