Investidores australianos estão realocando capital à medida que a inflação, altas taxas de juros e ineficiências estruturais corroem os retornos imobiliários em casa. Cada vez mais, estão se voltando para o setor de hospitalidade de alto desempenho de Bali, onde os rendimentos são mais fortes, os riscos são menores e a execução é mais confiável.

Com taxas de empréstimos para investidores acima de 6,4% e a taxa de juros do RBA em 4,35%, o mercado imobiliário da Austrália se tornou mais difícil de justificar com base em risco. Os custos de construção aumentaram mais de 30% desde 2021 (Índice de Preços da Construção ABS), enquanto os rendimentos brutos de aluguel médio ficam entre 2,9% e 3,4% nas grandes cidades, segundo o Índice de Desempenho de Aluguel 2024 da CoreLogic.

“Na Austrália, os números de rendimento costumam ser brutos e materialmente enganosos”, diz Andrew Clements, da Pertama Property Development. “Uma vez que você considera o imposto de selo, pagamentos de juros, CAPEX, manutenção, depreciação, vazios e imposto sobre ganho de capital, muitos investidores se encontram em território de fluxo de caixa negativo.”

Ativos de Hospitalidade de Bali Oferecem Rendimentos Superiores

Em nítido contraste, a Pertama Property Development, o maior e mais premiado desenvolvedor de Bali, está oferecendo rendimentos brutos consistentes de até 22%, com previsões conservadoras de renda líquida entre 10% e 12% em seu portfólio operacional. Esses resultados são apoiados por suposições conservadoras: taxas de ocupação modestas, preços noturnos estáveis e crescimento em linha com os dados históricos de valor de terras da Savills e Knight Frank.

“Seminyak continua a ser a área mais restrita e com oferta limitada em Bali”, diz Clements. “Não houve um novo hotel de luxo com marca internacional desenvolvido lá em mais de 12 anos. Enquanto isso, 8,5 milhões de turistas internacionais e 20 milhões de turistas domésticos continuam a impulsionar a demanda, enquanto a escassez de terras e as leis de zoneamento impedem um novo fornecimento em larga escala. Essa escassez sustenta o poder de precificação a longo prazo.”

A Pertama não é um jogador especulativo. Com mais de $163 milhões em projetos ativos, que vão de vilas a resorts e residências com marca, todos em construção e totalmente financiados sem vendas antecipadas, agora é o maior desenvolvedor imobiliário privado de Bali. Cada projeto já está em andamento, respaldado por uma equipe interna de mais de 200 pessoas gerenciando tudo, desde a estruturação legal até os serviços de hóspedes.

O Mercado Imobiliário da Austrália Enfrenta Desafios Crescentes

Essa é uma diferença notável quando comparado à Austrália, onde as insolvências no setor da construção atingiram um pico em 20 anos no FY2024 (ASIC), e novos ônus de conformidade estão forçando os proprietários a elevados custos de melhorias. Enquanto isso, lançamentos de terreno em subúrbios australianos estão suprimindo o crescimento de preços a longo prazo.

Em Bali, os fundamentos estão se invertendo. Terras em Seminyak estão apreciando 13–18% ao ano, impulsionadas pela recuperação do turismo, crescimento da infraestrutura e escassez de terras. O ambiente pro-investidor da Indonésia, programas de visto aprimorados e clareza regulatória para arrendamentos estrangeiros criam uma base cada vez mais estável para o capital offshore.

Vantagens Fiscais e Oportunidades de Investimento para Iniciantes

Vantagens fiscais também pesam a balança. Investidores australianos enfrentam imposto sobre ganho de capital de até 47%, enquanto investimentos em Bali estruturados sob um PT PMA de propriedade estrangeira são taxados em até 10% sobre a renda líquida corporativa. Graças ao Acordo de Dupla Tributação Indonésia-Austrália (DTA), os investidores também evitam a dupla tributação, com benefícios adicionais disponíveis ao investir via trusts ou SMSFs.

Investimentos para iniciantes com a Pertama começam em apenas $230,000, com posições de investimento de entrada fracionada a partir de $55,000, cada um proporcionando uma atraente previsão de retorno líquido de aproximadamente 12.8%.

“Isso não é sobre comprar uma casa de férias. É fluxo de caixa estruturado, forte alinhamento fiscal e segurança de capital a longo prazo em um mercado fundamentalmente subabastecido”, diz Clements.

Propriedade Fracionada: Um Caminho de Menor Risco para Retornos Offshore

Para australianos lutando para entrar no mercado doméstico, isso representa uma grande mudança. Enquanto $55,000 pode mal cobrir o depósito de um apartamento regional na Austrália, o mesmo valor oferece acesso à propriedade fracionada em um hotel de luxo gerido profissionalmente, completo com direitos de uso anuais e fontes de renda passiva, que superam investimentos em grandes cidades que custam mais de quatro vezes o valor para adquirir.

A propriedade fracionada é um modelo de co-propriedade legalmente estruturado, normalmente sob um PT PMA de propriedade estrangeira, que concede a cada investidor participação em um ativo de hospitalidade. Isso inclui distribuição de renda passiva, custos operacionais compartilhados e a capacidade de desfrutar da propriedade por várias semanas por ano, dependendo da classe de ação.

A PropertyBuzz Australia (2024) observa que modelos de propriedade fracionada estão cada vez mais sendo preferidos por investidores que buscam menor risco operacional e certeza de entrega. O modelo da Pertama, que integra financiamento de projetos, estruturação legal e serviços de hóspedes sob um só teto, elimina a dependência de terceiros e melhora a confiabilidade da execução, dois fatores críticos nas decisões de investimento offshore.

Clements observa: “isso proporciona uma excelente oportunidade para investidores astutos de todos os níveis entrarem na paisagem de investimento imobiliário altamente lucrativa de Bali, seja por meio de dinheiro, capital ou SMSF.”

Compreendendo os Riscos do Investimento Offshore

Embora o potencial em Bali seja atraente, não é isento de compensações. Ao contrário da Austrália, investidores estrangeiros podem enfrentar limitações na liberação de capital próprio de propriedades arrendadas, e as transações normalmente envolvem um sistema legal, idioma e processo regulatório diferentes. Flutuações cambiais, opções limitadas de alavancagem e liquidez a longo prazo são todos fatores que devem ser cuidadosamente avaliados.

Como sempre, um investimento offshore bem-sucedido depende de trabalhar com uma equipe que compreenda tanto a oportunidade quanto o risco.

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