O tratamento do imposto sobre ganhos de capital ao abrigo do acordo é igualmente importante. O Artigo 13 estipula que os ganhos de capital provenientes da alienação de bens imóveis são tributáveis no país onde o imóvel está situado. Para um investidor canadense que vende a sua villa em Bali, o ganho é, portanto, tributável na Indonésia ao abrigo das disposições indonésias sobre ganhos de capital — atualmente um imposto final retido na fonte de 5% sobre o preço bruto de venda, com certas deduções disponíveis dependendo da estrutura de propriedade. O investidor canadense pode então reivindicar um crédito fiscal estrangeiro pelo imposto indonésio pago ao apresentar a sua declaração de ganhos de capital canadense. A Agência de Receitas do Canadá permite que este crédito compense o imposto canadense sobre ganhos de capital na mesma alienação, sendo que qualquer excesso de crédito pode ser transportado por até sete anos. Os investidores canadenses devem notar que a taxa de inclusão canadense para ganhos de capital foi ajustada para 66,67% para ganhos superiores a CAD 250.000 a partir do orçamento federal de 2024, tornando o mecanismo de crédito fiscal estrangeiro particularmente valioso para alienações de villas de alto valor.

Acordo fiscal Canadá-Indonésia para investimento imobiliário em Bali — Villa de luxo em Bali - Pertama Property

O Hak Pakai, o título de propriedade direta disponível para estrangeiros ao abrigo da Lei Omnibus de 2022, é a opção mais recente e foi adotado por um número crescente de compradores canadenses desde 2024. O Hak Pakai concede o direito de ocupar e usar o terreno por um período inicial de 30 anos, renovável por mais 30 anos, e é diretamente registrável em nome do estrangeiro sem necessidade de um veículo corporativo. Para investidores canadenses, o Hak Pakai simplifica a posição fiscal canadense porque a propriedade é detida diretamente pelo indivíduo e não através de uma entidade corporativa, eliminando a camada de tributação de dividendos. O título Hak Pakai também é mais fácil de legar a herdeiros em comparação com uma transferência de ações de uma PT PMA, o que pode simplificar o planeamento sucessório canadense. No entanto, o Hak Pakai está disponível apenas para uso residencial e não pode ser usado para villas de aluguer comercial com serviços de hospitalidade significativos no local, limitando a sua aplicabilidade para algumas estratégias de investimento. Os investidores canadenses devem analisar os seus objetivos de investimento específicos em relação às estruturas de propriedade fiscalmente eficientes disponíveis para imobiliário em Bali antes de selecionar o veículo mais adequado.

Os canadenses beneficiam de um acesso relativamente simples a vistos para a Indonésia em comparação com muitas outras nacionalidades. Para investidores imobiliários, existem três vias principais de visto. O Visto de Visitante B211A proporciona uma estadia inicial de 60 dias, prorrogável até 180 dias, e é adequado para inspeções iniciais de propriedades e negociações de compra. O visto B211A custa aproximadamente AUD 300 a AUD 500, incluindo taxas de processamento de agência, e pode ser solicitado online através do portal de visto à chegada da Indonésia para titulares de passaporte canadense que se qualificam para entrada sem visto para fins turísticos.

O novo Visto de Segunda Casa, lançado pelo governo indonésio no final de 2024 como parte do pacote mais amplo de reformas económicas, é especificamente concebido para investidores imobiliários. Concede uma autorização de residência de cinco a dez anos a estrangeiros que adquiram uma villa ou apartamento na Indonésia com valor equivalente a pelo menos AUD 350.000 (aproximadamente CAD 315.000 às taxas atuais). O Visto de Segunda Casa é particularmente atrativo para investidores canadenses porque elimina a necessidade de um patrocinador local, permite ao titular do visto trabalhar remotamente para um empregador estrangeiro e proporciona um caminho claro para a residência de longo prazo para o investidor e a sua família imediata. Os custos de candidatura para o Visto de Segunda Casa são de aproximadamente AUD 2.500 para uma autorização de cinco anos e AUD 4.500 para uma autorização de dez anos, mais taxas legais e de agência de AUD 1.500 a AUD 3.000. É essencial que os investidores canadenses que estão a planear adquirir uma propriedade em Bali leiam sobre o visto de nómada digital e as opções de Visto de Segunda Casa para compradores de imóveis em 2026.

Os requisitos de due diligence são mais extensos para compradores canadenses do que para compradores australianos, porque os bancos e instituições financeiras canadenses estão menos familiarizados com a documentação imobiliária indonésia, tornando o financiamento e a verificação de seguros mais complexos. Um processo de due diligence abrangente deve incluir verificação do certificado de título, verificação de conformidade de zoneamento, validação da licença de construção (PBG/SLF), pesquisa de ônus e garantias, verificação da identidade do vendedor e revisão do contrato de arrendamento por um notário indonésio. O custo dos serviços profissionais de due diligence de um escritório de advogados indonésio de renome varia entre AUD 3.000 e AUD 8.000, dependendo da complexidade da transação. É fundamental compreender bem as opções de arrendamento versus propriedade plena para compradores estrangeiros em Bali antes de contratar um escritório de advogados para a due diligence.

Financiar a compra de uma villa em Bali como investidor canadense é mais desafiador do que para investidores australianos, porque os bancos canadenses não oferecem produtos hipotecários garantidos por imóveis indonésios. As opções práticas de financiamento limitam-se a três fontes. A primeira é o sistema bancário indonésio: um pequeno número de bancos indonésios, incluindo o Bank Mandiri e o Bank Central Asia, oferecem produtos hipotecários a cidadãos estrangeiros para compras de Hak Pakai, financiando tipicamente 50 a 60% do preço de compra a taxas de juro de 9 a 12% ao ano. No entanto, estes produtos estão geralmente restritos a títulos Hak Pakai e não estão disponíveis para estruturas de arrendamento ou PT PMA.

Os investidores canadenses emergiram como uma força crescente no mercado de villas de luxo em Bali nos últimos três anos, impulsionados por uma combinação de dinâmicas cambiais favoráveis, o mercado imobiliário doméstico sobreaquecido do Canadá e a crescente acessibilidade do imobiliário do Sudeste Asiático através de plataformas digitais e modelos de propriedade fracionada. Embora os australianos continuem a ser o principal grupo demográfico de compradores estrangeiros em Bali, representando aproximadamente 35% de todas as compras

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