Proibição do Airbnb em Bali 2026: O que realmente significa para proprietários australianos

Pertama Property · Atualizado em 15 de junho de 2026 · 8 min de leitura

Vista aérea de uma villa tropical em Bali com piscina cercada por palmeiras

A paisagem de villas em Bali está mudando — mas o sol ainda não se pôs para operadores em conformidade. Foto: Unsplash

Se você é um australiano que possui uma villa em Bali e a aluga no Airbnb, provavelmente já viu as manchetes: "Bali vai proibir o Airbnb", "Repressão aos aluguéis de curta duração", "Prazo 31 de março". Parece preocupante. Mas a realidade é muito mais matizada — e para o investidor experiente, na verdade positiva.

Aqui está a versão resumida: O Airbnb não está proibido em Bali. O que está acontecendo é uma limpeza regulatória há muito esperada. O governo indonésio deu a todas as propriedades de aluguel de curta duração até 31 de março de 2026 para se registrarem adequadamente, obterem as licenças corretas e começarem a pagar os impostos devidos. As propriedades que não cumprirem correm o risco de serem removidas das plataformas, multadas ou pior.

Para proprietários australianos de villas, isso não é um fim — é um reset no mercado. E se você conhece as regras, pode sair na frente.

Bali realmente proibiu o Airbnb?

Vamos acabar com o rumor primeiro. Em dezembro de 2025, o governador de Bali, Wayan Koster, anunciou planos de "parar" os serviços do Airbnb durante um discurso na conferência da PHRI, alegando que os aluguéis de curta duração estavam prejudicando a economia local e causando vazamento de impostos. As manchetes explodiram. Investidores australianos entraram em pânico.

Mas em poucos dias, o Ministério do Turismo da Indonésia emitiu um esclarecimento firme: o governo nunca planejou proibir agências de viagens online. O que planeja fazer — e o que está ativamente fazendo — é aplicar as leis existentes que exigem que todo negócio de hospedagem possua licenças válidas, pague impostos e opere na zona correta.

A realidade: Dos estimados 16.000+ anúncios de hospedagem no Airbnb e Booking.com em Bali, apenas cerca de 378 estão oficialmente registrados como hotéis legais junto à PHRI. Isso representa impressionantes 96% operando no que os advogados chamam de "zona cinzenta". O governo está agora fechando essa lacuna.

Então não, o Airbnb não foi proibido. Mas os dias de comprar uma villa, listá-la online na mesma semana e receber renda de aluguel em AUD sem papelada acabaram.

O prazo de 31 de março de 2026 — O que realmente mudou

A partir de 31 de março de 2026, todas as propriedades de aluguel de curta duração listadas em plataformas como Airbnb, Booking.com e Expedia devem ter um NIB (Nomor Induk Berusaha — Número de Identificação Empresarial) verificado e a licença de hospedagem turística adequada. As plataformas agora são obrigadas a verificar o status da licença e remover propriedades não conformes.

Isso não é uma ação única. É uma mudança permanente na forma como o mercado de hospedagem de Bali opera, apoiada por:

PP 28/2025 — Regulamentos de licenciamento baseados em risco que classificam aluguéis de curta duração como negócios de médio risco que exigem certificação adicional.
UU 6/2023 — A Lei Omnibus, que simplificou o registro de empresas, mas também facilitou a aplicação.
UU 18/2025 — A Terceira Emenda à Lei do Turismo da Indonésia, que determina um sistema integrado de dados turísticos e desenvolvimento baseado em ecossistemas.
Perda nº 4/2026 — Um novo regulamento regional de Bali que criminaliza acordos de propriedade nominal, com penalidades incluindo prisão e mul

Recursos Externos

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Aviso Legal: Este artigo é apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico ou financeiro. As leis de propriedade na Indonésia são complexas e sujeitas a alterações. Consulte sempre um profissional jurídico indonésio qualificado antes de tomar decisões de investimento imobiliário. Os preços e regulamentos referenciados são atuais em junho de 2026. As conversões em AUD são aproximadas e baseadas nas taxas de câmbio vigentes (~IDR 10.500 por AUD).

Perguntas Frequentes

O Airbnb é proibido em Bali?

Não, o Airbnb não é proibido. O governo está apenas aplicando as regras existentes.

O que acontece se eu não cumprir até 31 de março de 2026?

Propriedades não conformes serão removidas de plataformas como Airbnb e Booking.com e podem ser multadas.

Preciso de uma estrutura nominee para possuir uma villa?

Não, a nova Perda nº 4/2026 criminaliza acordos de nominee. Estruturas alternativas de propriedade são necessárias.

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