5 наиболее налогово-эффективных структур владения недвижимостью на Бали

Австралийские инвесторы, выходящие на рынок недвижимости Бали, сталкиваются с решением, которое определит их налоговое положение на весь период владения: какую структуру собственности использовать. Выбор между PT PMA, номинальным соглашением, договором аренды, титулом Hak Pakai или совместным предприятием — это не просто юридическая формальность: он определяет вашу эффективную налоговую ставку, затраты на создание, уровень риска и лёгкость выхода из инвестиции. В связи с усилением контроля со стороны правительства Индонезии в отношении номинальных структур в 2025 и 2026 годах, а также с ростом внимания налоговых органов к иностранной собственности, правильный выбор структуры стал как никогда важен. Данное руководство сравнивает пять наиболее распространённых структур владения недвижимостью на Бали по финансовым показателям, которые наиболее важны для австралийских инвесторов: доля владения, эффективная налоговая ставка, затраты на создание, уровень риска и гибкость выхода.

Структура	Доля владения (иностранец)	Эффективная налоговая ставка	Затраты на создание (AUD)	Уровень риска	Гибкость выхода
1. PT PMA (компания с иностранным капиталом)	100% (через юридическое лицо)	22% CIT (2026); 0,5% PBB в год; 10% окончательный налог PPh на аренду	12 000 – 20 000 A$ (регистрация, лицензии, нотариус)	Низкий (полное соответствие)	Высокая — продажа акций без переоформления прав на землю
2. Hak Pakai (право пользования)	100% (прямое право иностранца)	0,1–0,3% PBB в год; 10% окончательный налог PPh на аренду	3 000 – 6 000 A$ (нотариус, регистрация BPN)	Низкий (признано законом)	Умеренная — передача с разрешения министерства; срок 30+20 лет
3. Аренда (Hak Sewa)	100% прав аренды	0,1–0,2% PBB в год (платит арендодатель); 10% окончательный налог PPh на аренду	1 500 – 4 000 A$ (нотариус, регистрация договора аренды)	Очень низкий (самая чёткая правовая база)	Высокая — передача аренды с согласия арендодателя, стандартная процедура
4. Номинальное соглашение	0% юридически (100% бенефициарное по соглашению)	Как у физического лица (0,1–0,3% PBB; 10% окончательный налог PPh)	2 000 – 5 000 A$ (номинальное соглашение, нотариус)	Высокий (запрещено, возможна криминализация)	Очень низкая — необходимо сотрудничество номинала; риск принудительного взыскания при спорах
5. Совместное предприятие с индонезийским партнёром	49% – 80% (по договорённости)	22% CIT для СП; налог у источника на дивиденды 20% (или 15% по DTA)	8 000 – 15 000 A$ (договор СП, регистрация компании)	Умеренный (зависимость от партнёра)	Низкая — требуется согласие партнёра; критически важны положения о выкупе

1. PT PMA: золотой стандарт для серьёзных инвесторов

PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) — это компания с ограниченной ответственностью, принадлежащая иностранцам и зарегистрированная в Индонезийском координационном совете по инвестициям (BKPM). Для инвестиций в недвижимость PT PMA получает титул Hak Guna Bangunan (HGB — право на застройку) на землю, что даёт компании эффективный контроль, эквивалентный праву собственности, на начальный срок 30 лет с возможностью продления ещё на 20 и дальнейшим продлением на 30 лет в соответствии с Законом о создании рабочих мест 2023 года. Иностранец владеет 100% акций компании, что обеспечивает прямое юридическое владение без неопределённостей номинальных схем. С налоговой точки зрения PT PMA облагается налогом по стандартной ставке корпоративного налога 22% в 2026 году (снижена с 25% в предыдущие годы и, согласно плану постепенного снижения, достигнет 20% к 2030 году). Компания ежегодно уплачивает Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) в размере 0,1–0,3% от налогооблагаемой стоимости недвижимости, а доход от аренды облагается окончательным налогом PPh в размере 10% от валовой выручки. Дивиденды, выплачиваемые акционеру из Австралии, облагаются налогом у источника в размере 15% в соответствии с Соглашением об избежании двойного налогообложения между Австралией и Индонезией. Затраты на создание являются самыми высокими среди всех пяти структур — от 12 000 до 20 000 A$, включая нотариальные услуги, регистрацию в BKPM, письма о месте нахождения компании, налоговую регистрацию и обязательный минимальный уставный капитал в размере 10 миллиардов индонезийских рупий (примерно 1 миллион A$), хотя этот капитал может быть внесён в форме земли и строений, а не наличными. Для австралийских инвесторов с портфелем от 500 000 A$ PT PMA обеспечивает самую надёжную юридическую защиту, наиболее благоприятный налоговый режим для прироста капитала (23% CIT на прибыль вместо 5% окончательного налога для физических лиц) и максимальную гибкость выхода через передачу акций. PT PMA — рекомендуемая структура для серьёзных долгосрочных инвесторов, желающих полного соответствия требованиям и максимального контроля.

2. Hak Pakai: прямой иностранный титул без корпоративных издержек

Hak Pakai — это единственный тип титула, который оформляет недвижимость непосредственно на имя иностранного физического лица. Он предоставляет право пользования и занятия землёй, принадлежащей государству или другому лицу, на определённый срок — обычно 30 лет с возможностью продления ещё на 20 и дополнительным продлением на 30 лет в соответствии с омнибусным законом 2023 года. Hak Pakai юридически признан Основным аграрным законом Индонезии и доступен иностранным резидентам, отвечающим требованиям, включая наличие действующего вида на жительство (KITAS или KITAP). Налоговый режим идентичен индивидуальному владению: PBB в размере 0,1–0,3% от NJOP и окончательный налог PPh в размере 10% на доход от аренды. Подача корпоративной налоговой декларации не требуется, а затраты на создание значительно ниже — примерно от 3 000 до 6 000 A$ за нотариальные услуги и регистрацию в Национальном земельном агентстве (BPN). Ключевое ограничение: Hak Pakai нельзя использовать для коммерческой краткосрочной аренды в туристических зонах, если недвижимость также не имеет соответствующей лицензии Pondok Wisata. Кроме того, титул является личным для владельца — его трудно передать третьему лицу без одобрения министерства, что делает выход менее гибким по сравнению с передачей акций PT PMA. Hak Pakai лучше всего подходит австралийским инвесторам, которые планируют жить на Бали длительное время, используют недвижимость как личное жильё с эпизодической сдачей в аренду и хотят простоты прямого владения без затрат на корпоративное администрирование. Для инвесторов, ориентированных на доход от аренды, структуры PT PMA или аренды обычно лучше соответствуют коммерческой деятельности.

3. Аренда (Hak Sewa): самый простой и безопасный вход

Аренда — официально известная как Hak Sewa в индонезийском законодательстве о недвижимости — является наиболее простой и юридически защищённой структурой для иностранных инвесторов. По договору аренды иностранец (арендатор) заключает контракт с индонезийским землевладельцем (арендодателем) на фиксированный срок, обычно от 25 до 30 лет, с возможностью продления, оговорённой при подписании. Договор регистрируется в BPN для публичного уведомления о правах арендатора. Для практического примера того, как аренда показывает себя на текущем рынке, см. наш анализ доходности от аренды вилл на Бали на 2026 год. Право собственности на землю остаётся за индонезийской стороной, но арендатор обладает исключительным правом пользования недвижимостью на срок аренды, включая право на строительство, ремонт и субаренду. Одним из самых сильных преимуществ аренды является её

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY