Австралийские инвесторы тихо перераспределяют капитал, поскольку инфляция, высокие процентные ставки и структурные неэффективности снижают доходность недвижимости в стране. Все больше они переключаются на прибыльный гостиничный сектор Бали, где доходность выше, риски ниже, а исполнение более надежно.

Ставки по кредитам для инвесторов превышают 6,4%, а ставка РБА достигла максимума за 12 лет 4,35%. Рынок жилья Австралии стал более сложно обосновывать с точки зрения соотношения риск/возврат. Строительные затраты выросли более чем на 30% с 2021 года (Индекс цен строительства ABS), в то время как средняя валовая арендная доходность в крупных городах составляет всего 2,9% до 3,4% согласно Индексу арендной доходности CoreLogic на 2024 год.

“В Австралии данные о доходности зачастую являются валовыми и существенно вводят в заблуждение,” говорит Эндрю Клементс из Pertama Property Development. “Как только вы учтете гербовый сбор, процентные выплаты, капитальные затраты, обслуживание, амортизацию, пустующие площади и налог на прирост капитала, многие инвесторы оказываются в отрицательной зоне денежного потока.”

Гостиничные активы Бали предлагают превосходную доходность

В контексте Pertama Property Development, крупнейшего и самого награждаемого застройщика на Бали, предоставляющего стабильную валовую доходность до 22%, с консервативными прогнозами чистого дохода от 10% до 12% по всему своему операционному портфелю. Эти результаты основаны на консервативных предположениях: умеренные коэффициенты заполняемости, стабильные ночные тарифы и рост в соответствии с историческими данными о стоимости земли от Savills и Knight Frank.

“Семиньяк остается самым ограниченным и имеющим дефицит предложений районом на Бали,” говорит Клементс. “За последние 12 лет там не построен ни один новый отель с международным брендом. Тем временем 8,5 миллиона международных и 20 миллионов внутренних туристов продолжают поддерживать спрос, но дефицит земли и законы зонирования не позволяют создать новое крупное предложение. Этот дефицит поддерживает долгосрочную ценовую силу.”

Pertama не является спекулятивным застройщиком. С более чем 163 миллионами долларов активных проектов, включая виллы, курорты и брендированные резиденции, все находящиеся на стадии строительства и полностью профинансированные без предзаказов, это теперь крупнейший частный девелопер недвижимости на Бали. Каждый проект уже в работе, поддерживаемый более чем 200-численным внутренним штатом, управляющим всем, от юридического оформления до гостевых услуг.

Рынок недвижимости Австралии сталкивается с растущими вызовами

Это заметная разница по сравнению с Австралией, где банкротства в строительном секторе достигли 20-летнего максимума в FY2024 (ASIC), а новые обязательства по соблюдению требований заставляют арендаторов делать дорогостоящие обновления. Тем временем текущие земельные релизы в пригородах Австралии подавляют долгосрочный рост цен.

На Бали фундаментальные элементы меняются. Земля в Семиньяке дорожает на 13–18% ежегодно, чему способствуют восстановление туризма, рост инфраструктуры и дефицит земли. Проинвесторская среда Индонезии, улучшенные визовые программы и ясность регулирования для иностранных арендаторов создают все более стабильную основу для оффшорного капитала.

Налоговые преимущества и инвестиционные возможности для новичков

Налоговые преимущества еще больше склоняют чашу весов. Австралийские инвесторы сталкиваются с налогом на прирост капитала до 47%, в то время как инвестиции в Бали, структурированные через иностранное предприятие PT PMA, облагаются налогом всего 10% на чистый корпоративный доход. Благодаря Соглашению об избежании двойного налогообложения между Индонезией и Австралией (DTA), инвесторы также избегают двойного налогообложения, с дополнительными преимуществами при инвестировании через фонды или SMSF.

Инвестиции начального уровня с Pertama начинаются всего с 230 000 долларов, с долевыми инвестициями от 55 000 долларов, каждая из которых предоставляет привлекательный прогнозируемый чистый доход примерно 12,8%.

“Это не о покупке дачи. Это структурированный денежный поток, сильное налоговое соответствие и долгосрочная безопасность капитала на fundamentally недооснащенном рынке,” говорит Клементс.

Долевое владение: путь меньшего риска к оффшорным доходам

Для австралийцев, испытывающих трудности с входом на домашний рынок, это представляет собой значительный сдвиг. В то время как 55 000 долларов едва покрывает депозит для региональной квартиры в Австралии, та же сумма открывает доступ к долевому владению в профессионально управляемом роскошном отеле с правами на ежегодное использование и пассивными потоками дохода, которые превосходят инвестиции в крупных столичных городах, стоящих более чем в четыре раза дороже.

Долевое владение — это юридически структурированная модель сопредельного владения, которая обычно существует под иностранным PT PMA и предоставляющая каждому инвестору долю в гостиничном активе. Это включает распределение пассивного дохода, распределенные операционные расходы и возможность наслаждаться недвижимостью в течение нескольких недель в году в зависимости от класса акций.

PropertyBuzz Australia (2024) отмечает, что модели долевого владения становятся все более предпочтительными для инвесторов, стремящихся к меньшему операционному риску и надежности выполнения. Модель Pertama, которая объединяет финансирование проектов, юридическую структуру и услуги для гостей под одной крышей, исключает зависимость от третьих сторон и повышает надежность исполнения, что является двумя критически важными факторами в принятии решений об оффшорных инвестициях.

Клементс отмечает, “это предоставляет отличные возможности для умных инвесторов всех уровней, чтобы войти в высокодоходный рынок инвестиций в недвижимость Бали, будь то через наличные, капитал или SMSF.”

Понимание рисков оффшорных инвестиций

Хотя преимущества Бали привлекательны, это не без недостатков. В отличие от Австралии, иностранные инвесторы могут столкнуться с ограничениями на освобождение собственности от арендных прав, а сделки обычно включают другую юридическую систему, язык и процесс регулирования. Колебания курсов валют, ограниченные возможности заемного финансирования и долгосрочная ликвидность — все это факторы, которые необходимо тщательно оценить.

Как всегда, успешная оффшорная инвестиция зависит от сотрудничества с командой, которая понимает как возможность, так и риск.

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY