Рынок недвижимости Бали нагревается в июне 2026: количество сделок выросло на 18% год к году

Рынок недвижимости Бали продолжил свою восходящую траекторию в июне 2026 года, демонстрируя значительный рост по всем ключевым показателям. Объем сделок вырос на 18% по сравнению с июнем 2025 года, а средние цены на виллы в премиальных районах, таких как Семиньяк и Чангу, показали двузначный годовой прирост. Данные этого месяца рисуют картину зрелого рынка, все больше движимого международным капиталом и растущим дефицитом премиальной земли в свободной собственности.

Ниже мы разбираем основные цифры, показатели по районам, тенденции среди иностранных покупателей и то, чего ожидать в ближайшие месяцы.

Ключевые показатели рынка: июнь 2026 г. / май 2026 г. / июнь 2025 г.

Показатель	Июнь 2026	Май 2026	Июнь 2025	Изменение за месяц	Изменение за год
Всего сделок	487	452	413	+7.7%	+17.9%
Средняя цена виллы (A$)	A$1 280 000	A$1 245 000	A$1 120 000	+2.8%	+14.3%
Новые объявления	312	289	265	+8.0%	+17.7%
Среднее время на рынке (дней)	68	74	89	-8.1%	-23.6%
Доля иностранных покупателей	42%	39%	35%	+3 п.п.	+7 п.п.
Медианная цена за м² (A$)	A$4 850	A$4 720	A$4 150	+2.8%	+16.9%
Сегмент люкс (>A$2 млн)	73 продажи	64 продажи	51 продажа	+14.1%	+43.1%

Источник: Исследование рынка Pertama Property, июнь 2026. Данные собраны из нотариальных записей, списков MLS и проверенных агентских сделок на основных рынках жилой недвижимости Бали.

Изменение цен по районам

Рост цен в июне 2026 года был широким по географии, хотя премиальные прибрежные районы продолжали опережать внутренние рынки.

Семиньяк и Петитенгет

В коридоре Семиньяк-Петитенгет средние цены на виллы выросли до A$1,85 млн, что на 4,5% больше по сравнению с предыдущим месяцем и на 18% год к году. Ограниченная доступность земли и высокий спрос со стороны австралийских и европейских покупателей оказывали повышательное давление на цены. Арендная земля в этом районе теперь стоит до A$1200 за м² в год.

Чангу и Берава

Рынок вилл в Чангу в июне достиг средней цены A$1,42 млн, что на 3,2% больше по сравнению с предыдущим месяцем. Новые бутиковые проекты в Берава и Бату-Болонг быстро раскупаются: несколько проектов достигли 70% предпродажной абсорбции до завершения строительства. Район остается лучшим выбором для инвесторов-цифровых кочевников в возрасте 30–45 лет.

Убуд и Гианьяр

В Убуде сегмент недвижимости, ориентированный на велнес, показал устойчивый рост: средняя цена вилл выросла до A$890 000. Эко-люкс виллы с устойчивыми характеристиками продаются с премией 15–20% по сравнению со стандартными постройками в этом районе.

Полуостров Букит (Улувату, Бингин, Паданг-Паданг)

Букит продолжил свой сильный рост: средние цены достигли A$1,65 млн. В сегменте скального люкса (A$3 млн+) в июне было зафиксировано семь сделок — самый высокий месячный показатель с 2023 года.

Санур и Восточное побережье

Санур неожиданно стал хитом в июне: объем сделок вырос на 22% год к году. Средние цены выросли до A$750 000, что делает его привлекательной точкой входа для начинающих инвесторов в недвижимость Бали.

Активность иностранных покупателей

Иностранные покупатели составили 42% всех сделок в июне 2026 года, по сравнению с 35% годом ранее. Австралийские покупатели остаются крупнейшей группой — 38% иностранных покупок, за ними следуют покупатели из Великобритании (14%), Сингапура (11%), Германии (8%) и Китая (7%).

Введение визы второго дома (Visa Rumah Kedua) в конце 2025 года стало явным катализатором: по состоянию на июнь 2026 года было одобрено 156 заявок, напрямую связанных с покупкой недвижимости на Бали. Эта виза позволяет квалифицированным иностранным инвесторам проживать в Индонезии в течение 5–10 лет, устраняя ключевой барьер для покупателей, которые ранее колебались из-за вопросов проживания.

Примечательно, что корпоративные структуры PT PMA составили 67% иностранных покупок в июне, что отражает растущую осведомленность о налоговых и обязательственных преимуществах, описанных в нашей сопутствующей статье о PT PMA против индивидуального владения.

Новые объявления и динамика предложения

Новые объявления достигли 312 в июне, что на 8% больше, чем в мае, и на 17,7% больше, чем в июне 2025 года. Однако качественный состав сместился: количество объявлений начального уровня до A$500 000 сократилось на 12% по сравнению с прошлым годом, в то время как количество объявлений люксового сегмента свыше A$2 млн увеличилось на 34%. Эта бифуркация отражает сосредоточенность застройщиков на высокомаржинальных проектах и сокращающееся предложение доступной земли в свободной собственности в пределах 10 км от побережья.

Стоимость строительства на Бали выросла примерно на 8% по сравнению с прошлым годом в июне 2026 года из-за роста цен на импортные материалы и нехватки квалифицированной рабочей силы. Это способствовало повышению запрашиваемых цен на новые виллы, особенно в сегменте люкс.

Прогноз на Q3 2026

Мы ожидаем, что текущая динамика сохранится и в третьем квартале, при этом потенциальные встречные ветры в виде роста мировых процентных ставок будут частично компенсированы устойчивым высоким спросом со стороны иностранных покупателей, ищущих защиту от инфляции через реальные активы на Бали. Ключевой риск — предстоящие региональные выборы в Индонезии, которые могут вызвать временное замедление сделок в сентябре, поскольку покупатели займут выжидательную позицию.

Для получения персональных рекомендаций по инвестициям в недвижимость Бали в текущих рыночных условиях свяжитесь с командой Pertama Property для консультации.

Часто задаваемые вопросы

1. Сейчас хорошее время для покупки недвижимости на Бали?

Да — данные за июнь 2026 года показывают сильный рост цен и растущую активность иностранных покупателей. Однако покупателям следует действовать стратегически, поскольку премиальная земля в свободной собственности в прибрежных районах становится все более дефицитной. Работа с надежным агентством, таким как Pertama Property, гарантирует доступ к возможностям вне рынка.

2. Какой район Бали обеспечивает лучшую доходность от инвестиций в недвижимость?

В настоящее время Чангу и Семиньяк лидируют по росту капитала, в то время как Санур и Убуд предлагают привлекательные точки входа с высокой доходностью от аренды (8–12% валовых). Полуостров Букит лучше всего подходит для высококлассных люксовых инвестиций.

3. Как работает процесс покупки для иностранцев на Бали?

Иностранцы могут напрямую купить арендную недвижимость или использовать компанию PT PMA для владения землей в свободной собственности. Получение визы второго дома (Visa Rumah Kedua) упростило процесс для квалифицированных инвесторов. Наше руководство по PT PMA подробно описывает корпоративный путь владения.

4. Каков минимальный бюджет для покупки виллы на Бали?

Приличная арендная вилла в хорошем месте стоит от примерно A$350 000 до A$500 000. Для земли в свободной собственности через PT PM

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY