Налогообложение прироста капитала по соглашению также имеет важное значение. Статья 13 предусматривает, что доход от отчуждения недвижимого имущества облагается налогом в стране местонахождения недвижимости. Для канадского инвестора, продающего свою виллу на Бали, доход облагается налогом в Индонезии в соответствии с индонезийскими положениями о приросте капитала — в настоящее время окончательный налог у источника в размере 5 процентов от валовой цены продажи, с возможностью определённых вычетов в зависимости от структуры собственности. Затем канадский инвестор может заявить зачёт иностранного налога на уплаченный индонезийский налог при подаче канадской декларации о приросте капитала. Канадское налоговое агентство разрешает этот зачёт для уменьшения канадского налога на прирост капитала по той же сделке, при этом избыточный зачёт может быть перенесён на срок до семи лет. Канадские инвесторы должны учитывать, что канадская ставка включения прироста капитала была скорректирована до 66,67 процента для доходов, превышающих 250 000 канадских долларов, в соответствии с федеральным бюджетом 2024 года, что делает механизм зачёта иностранного налога особенно ценным для сделок с виллами высокой стоимости.

Налоговое соглашение Канада-Индонезия инвестиции в недвижимость на Бали — Роскошная вилла на Бали — Pertama Property

Хак Пакай — титул прямого владения, доступный иностранцам по Закону о всеобъемлющих правилах 2022 года, является самым новым вариантом и с 2024 года принимается всё большим числом канадских покупателей. Хак Пакай предоставляет право занимать и использовать землю на первоначальный период в 30 лет с возможностью продления ещё на 30 лет и регистрируется непосредственно на имя иностранца без необходимости использования корпоративной структуры. Для канадских инвесторов Хак Пакай упрощает канадскую налоговую отчётность, поскольку недвижимость принадлежит физическому лицу напрямую, а не через юридическое лицо, что устраняет уровень налогообложения дивидендов. Титул Хак Пакай также легче передать по наследству по сравнению с передачей акций PT PMA, что может упростить канадское планирование наследства. Однако Хак Пакай доступен только для жилого использования и не может применяться для коммерческих арендных вилл со значительными гостиничными услугами на месте, что ограничивает его применимость для некоторых инвестиционных стратегий. Канадские инвесторы должны оценить свои конкретные инвестиционные цели в сравнении с налогово-эффективными структурами владения недвижимостью на Бали перед выбором наиболее подходящего инструмента.

Канадцы имеют относительно простой визовый доступ в Индонезию по сравнению с гражданами многих других стран. Для инвесторов в недвижимость доступны три основных визовых пути. Виза B211A Visitor Visa обеспечивает первоначальное пребывание на 60 дней с возможностью продления до 180 дней и подходит для первоначального осмотра объектов и переговоров о покупке. Стоимость визы B211A составляет примерно от 300 до 500 австралийских долларов, включая агентские сборы, и на неё можно подать заявку онлайн через индонезийский портал виз по прибытии для владельцев канадских паспортов, которые имеют право на безвизовый въезд в туристических целях.

Новая виза «Второй дом» (Second Home Visa), запущенная правительством Индонезии в конце 2024 года в рамках более широкого пакета экономических реформ, специально предназначена для инвесторов в недвижимость. Она предоставляет вид на жительство сроком от пяти до десяти лет иностранцам, которые приобретают виллу или квартиру в Индонезии стоимостью не менее 350 000 австралийских долларов (примерно 315 000 канадских долларов по текущему курсу). Виза «Второй дом» особенно привлекательна для канадских инвесторов, поскольку устраняет необходимость в местном спонсоре, позволяет владельцу визы удалённо работать на иностранного работодателя и обеспечивает чёткий путь к долгосрочному проживанию для инвестора и его ближайших родственников. Стоимость оформления визы «Второй дом» составляет примерно 2 500 австралийских долларов за пятилетний вид на жительство и 4 500 австралийских долларов за десятилетний, плюс юридические и агентские сборы в размере от 1 500 до 3 000 австралийских долларов. Детальное понимание вариантов визы цифрового кочевника и визы «Второй дом» для покупателей недвижимости в 2026 году является обязательным чтением для канадских инвесторов, планирующих приобретение недвижимости на Бали.

Требования к комплексной проверке для канадских покупателей более обширны, чем для австралийских, поскольку канадские банки и финансовые учреждения менее знакомы с индонезийской документацией на недвижимость, что делает финансирование и проверку страховки более сложными. Комплексная проверка должна включать проверку сертификата права собственности, проверку соответствия зонированию, подтверждение разрешения на строительство (PBG/SLF), поиск обременений и залогов, проверку личности продавца и проверку договора аренды индонезийским нотариусом. Стоимость профессиональных услуг по комплексной проверке от авторитетной индонезийской юридической фирмы составляет от 3 000 до 8 000 австралийских долларов в зависимости от сложности сделки. Тщательное понимание вариантов аренды и полной собственности для иностранных покупателей на Бали является необходимой основой перед привлечением юридической фирмы для комплексной проверки.

Финансирование покупки виллы на Бали для канадского инвестора сложнее, чем для австралийских инвесторов, поскольку канадские банки не предлагают ипотечные продукты, обеспеченные индонезийской недвижимостью. Практические варианты финансирования ограничены тремя источниками. Первый — индонезийская банковская система: небольшое количество индонезийских банков, включая Bank Mandiri и Bank Central Asia, предлагают ипотечные продукты иностранным гражданам для покупки по титулу Хак Пакай, обычно финансируя от 50 до 60 процентов цены покупки под процентные ставки от 9 до 12 процентов годовых. Однако эти продукты, как правило, ограничены титулами Хак Пакай и недоступны для аренды или структур PT PMA.

Канадские инвесторы стали растущей силой на рынке роскошных вилл на Бали за последние три года, движимые сочетанием благоприятной динамики обменного курса, перегретого внутреннего рынка недвижимости Канады и растущей доступности недвижимости в Юго-Восточной Азии через цифровые платформы и модели долевой собственности. Хотя австралийцы остаются доминирующей группой иностранных покупателей на Бали, составляя примерно 35 процентов всех покупок вилл иностранцами в 2025 году, канадские покупатели теперь составляют около 7–9 процентов сделок — доля, удвоившаяся с 2022 года. Для канадских инвесторов, рассматривающих недвижимость на Бали, пересечение Соглашения об избежании двойного налогообложения между Канадой и Индонезией, практическ

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY