Идиллический образ Бали как тропического рая часто затмевает расположение острова на стыке трех крупных тектонических плит, в Тихоокеанском огненном кольце и в зоне муссонного климата, способного вызывать экстремальные осадки. Для австралийских владельцев вилл понимание рисков стихийных бедствий и подготовка к ним — не теоретическое упражнение. Землетрясения магнитудой 5,0 и выше происходят в регионе Бали примерно от шести до десяти раз в год. Действующие вулканы острова — Агунг и Батур — извергались за последнее десятилетие, причем извержение Агунга в 2017-2019 годах привело к перемещению более 140 000 жителей. Сезонные наводнения затрагивают низменные районы южного Бали, особенно в сезон дождей с ноября по март. Продуманный подход к подготовке виллы на Бали к чрезвычайным ситуациям может означать разницу между управляемыми неудобствами и катастрофическими финансовыми потерями.

Бали вилла безопасность при чрезвычайных ситуациях готовность к стихийным бедствиям — Роскошная вилла на Бали - Pertama Property

Страховое покрытие ущерба от извержения вулкана требует особого внимания. Стандартные полисы страхования вилл в Индонезии часто исключают ущерб от пеплопада, если не добавлено специальное покрытие для извержения вулкана. Австралийским владельцам следует убедиться, что их полис покрывает расходы на очистку поверхностей, загрязненных пеплом, замену поврежденных компонентов систем кондиционирования и фильтрации бассейнов, а также убытки от перерыва в коммерческой деятельности в период обязательной эвакуации. Ежегодное увеличение премии за покрытие вулкана обычно составляет от 600 до 1800 австралийских долларов в зависимости от близости виллы к горе Агунг и страховой суммы. Владельцам вилл, желающим полностью понять свою страховую позицию в отношении всех сценариев стихийных бедствий, настоятельно рекомендуется до заключения любого полиса тщательно проверить пробелы в страховом покрытии для владельцев вилл на Бали.

Австралийским инвесторам, рассматривающим покупку виллы, следует заказать оценку риска наводнения у местного геотехнического инженера, особенно для объектов недвижимости, расположенных вблизи рек, водоемов или низменных прибрежных зон. Исторические данные о наводнениях доступны через Индонезийское агентство метеорологии, климатологии и геофизики (BMKG), и многие местные консультанты могут наложить эти данные на местоположение объектов. Стоимость базовой оценки риска наводнения составляет примерно от 1500 до 3000 австралийских долларов, что является незначительными расходами по сравнению со стоимостью устранения ущерба от наводнения.

Помимо конструктивной устойчивости, комплексный план готовности виллы на Бали к чрезвычайным ситуациям должен включать операционные системы для обнаружения и реагирования на стихийные бедствия. Каждая вилла должна быть оснащена базовым аварийным комплектом, хранящимся в четко обозначенном, доступном месте. Комплект должен содержать средства первой помощи, бутилированную воду (не менее пяти литров на человека), нескоропортящиеся продукты, фонарики, батарейки, радиоприемник на батарейках, свисток, необходимые лекарства и копии ключевых документов, включая страховые полисы и документы на недвижимость. Стоимость сборки комплексного аварийного комплекта для виллы составляет примерно от 300 до 600 австралийских долларов.

Одним из часто упускаемых из виду аспектов страхования является компонент перерыва в производственной деятельности. Стандартное страхование имущества покрывает физический ущерб, но не компенсирует потерю дохода от аренды в период ремонта после бедствия. Отдельный полис страхования от перерыва в производственной деятельности, обычно стоящий от 5 до 10 процентов премии по страхованию имущества, покрывает потерю дохода от аренды в течение определенного периода, обычно от 3 до 12 месяцев. Учитывая, что туристическая экономика Бали обычно восстанавливается от трех до шести месяцев после крупного стихийного бедствия, страхование от перерыва в деятельности, возможно, важнее самого страхования имущества для владельцев вилл, зависящих от дохода от аренды. Понимание полного объема страховых обязательств имеет решающее значение, и всесторонний обзор 10-этапного контрольного списка комплексной проверки для австралийских покупателей на Бали дает важный контекст для проверки страховки в рамках процесса покупки.

Развитие инфраструктуры для чрезвычайных ситуаций на Бали ускорилось после землетрясения на Ломбоке в 2018 году и пандемии COVID-19. Правительство округа Бадунг создало специальные пункты сбора для эвакуации вдоль основного туристического коридора, а Национальное агентство по управлению стихийными бедствиями Индонезии (BNPB) поддерживает специальное подразделение реагирования на Бали. От управляющих компаний вилл в авторитетных портфелях все чаще требуется иметь задокументированные планы реагирования на чрезвычайные ситуации в качестве условия их лицензии на деятельность. Австралийские инвесторы, нанимающие управляющую компанию, должны запросить копию плана реагирования на чрезвычайные ситуации в рамках переговоров по договору управления. Качество плана действий в чрезвычайных ситуациях является полезным показателем общего профессионализма и надежности управляющей компании, и это соображение следует оценивать наряду с более широким вопросом исследования репутации застройщика и управляющей компании при выборе партнеров.

Финансовые ставки значительны. Одно незапланированное стихийное бедствие — землетрясение, повреждающее элементы конструкции, вулканический пепел, разрушающий блоки кондиционеров, или наводнение, портящее мебель на первом этаже, — может легко превысить 100 000 австралийских долларов на ремонт и замену. Помимо прямого ущерба имуществу, массовые отмены бронирований гостями и негативные отзывы в интернете могут снизить доход от аренды на срок от шести до двенадцати месяцев после широко освещаемого события. Австралийские владельцы, которые заранее вкладывают средства в комплексную подготовку виллы на Бали к чрезвычайным ситуациям, защищают не только свой актив, но и свой поток доходов, свое право на страхование и свою репутацию на платформах бронирования. Стоимость подготовки обычно составляет менее 2 процентов от стоимости виллы, в то время как стоимость отсутствия подготовки может в худшем случае достигать 30-50 процентов от стоимости недвижимости.

Риск землетрясений и конструктивное смягчение последствий

Риск землетрясений на Бали обусловлен зоной субдукции к югу от Явы, где Индо-Австралийская плита погружается под Евразийскую плиту. Эта тектоническая граница порождает большую часть сейсмической активности региона, включая землетрясение магнитудой 6,4 на Ломбоке в 2018 году, которое нанесло значительный ущерб на Бали и соседних островах. Современные балийские виллы, построенные после 2010 года, обычно соответствуют индонезийским сейсмическим нормам (SNI 1726-2

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY