С инвестиционным портфелем в 28 миллиардов долларов, преобразующим остров, австралийские инвесторы обращают внимание на недвижимость Бали как никогда раньше. Вот что нас ждет, где цены вырастут и как занять выгодную позицию раньше других.

16 июня 2026 · Pertama Property · 2800 слов

Вид с высоты на рисовые террасы и кокосовые пальмы Бали, демонстрирующий прекрасный ландшафт острова, подвергающийся быстрому развитию

Фото: Tim Marshall на Unsplash

Покупательная способность AUD на рекордном уровне: Австралийский доллар торгуется выше 12 500 IDR в июне 2026 года — примерно на 25% сильнее, чем в середине 2024 года. Вилла, которая стоила бы AUD $500 000 два года назад, сейчас обходится примерно в AUD $400 000 в реальном выражении. Если добавить к этому инфраструктурную трансформацию Бали, инвестиционный кейс становится как никогда сильным.

Бали давно является любимым курортным островом Австралии. Но для инвесторов в недвижимость это всегда была история "а что, если". Что, если бы дороги не были заблокированы часами? Что, если бы аэропорт мог обслуживать более 25 миллионов пассажиров, не останавливаясь? Что, если бы вы могли добраться из Чангу до современного транспортного узла за пятнадцать минут вместо часа?

Эти "а что, если" быстро исчезают.

Национальное и провинциальное правительства Индонезии направили беспрецедентный капитал на модернизацию инфраструктуры Бали. Обсуждение роста стоимости недвижимости на фоне инфраструктурного бума на Бали больше не является теоретическим — оно разворачивается в реальном времени по всему острову. При общем портфеле проектов, превышающем AUD $42 миллиарда (USD $28 миллиардов) в утвержденных и предлагаемых проектах — включая второй международный аэропорт, подземное метро, несколько платных дорог и специализированную медицинскую туристическую зону — остров перестраивается из фаворита среди бэкпекеров в по-настоящему первоклассное направление для инвесторов и жителей.

Для австралийцев время особенно подходящее. Устойчивая сила AUD по отношению к индонезийской рупии — колебание около 12 500 в середине 2026 года по сравнению с примерно 10 000 в середине 2024 года — означает, что ваши деньги идут значительно дальше, чем всего два года назад. Когда вы добавляете это валютное преимущество к инфраструктурной трансформации Бали, возможность роста стоимости недвижимости на фоне инфраструктурного бума становится одним из самых привлекательных трансграничных инвестиционных предложений в Юго-Восточной Азии.

Международный аэропорт Северного Бали: Изменение правил игры

Самый трансформационный проект в текущем портфеле развития Бали — запланированный Международный аэропорт Северного Бали (NBIA) в регионе Булеленг. Расположенный недалеко от Кубутамбахана на северном побережье острова, этот проект стоимостью AUD $4,5 миллиарда рассчитан на обслуживание до 30 миллионов пассажиров в год и будет включать две взлетно-посадочные полосы, способные принимать широкофюзеляжные самолеты.

Администрация президента Прабово Субианто включила NBIA в Национальный среднесрочный план развития Индонезии (RPJMN 2025–2029), что обеспечивает ему полную поддержку центрального правительства. Ожидается, что строительство начнется в полную силу в 2026 и 2027 годах, а первая взлетно-посадочная полоса может быть запущена к 2029 году.

Влияние на уравнение роста стоимости недвижимости на фоне инфраструктурного бума на севере уже измеримо. Стоимость земли в Ловине, Сингарадже и районе вокруг Кубутамбахана начала расти, поскольку опытные инвесторы занимают свои позиции до завершения строительства аэропорта. Текущие цены на севере Бали на 60–70% ниже, чем на эквивалентную недвижимость на южном побережье — разрыв, который почти наверняка сократится по мере реализации проекта аэропорта.

Как мы уже освещали в нашем анализе инфраструктурных разработок Бали и их влияния на рынок недвижимости в 2025 году, север представляет собой привлекательную возможность для первопроходцев. Открытие крупного международного узла фундаментально изменит туристические потоки от переполненного юга, создавая новые коридоры спроса на жилье, розничную торговлю и жилую застройку.

Что открывает север

Помимо самого аэропорта, развитие открывает доступ к одним из самых недооцененных активов Бали: близнецовым озерам Буян и Тамблинган, водопадам Секумбул, историческому порту Сингараджа и горным высокогорьям вокруг Бедугула. Эти районы в настоящее время получают лишь часть туристического трафика, который приходится на юг Бали, не потому что они менее привлекательны, а из-за отсутствия удобного доступа. Прямой международный аэропорт полностью меняет это уравнение.

Для австралийских инвесторов стратегия проста: приобрести долгосрочную аренду или землю Hak Pakai в коридоре Северного Бали до того, как аэропорт поднимет цены до уровня юга. Даже скромный участок в 3–5 гектаров недалеко от Ловины может вырасти в цене в 3–5 раз в течение следующего десятилетия по мере ввода аэропорта в эксплуатацию.

Городской метрополитен Бали (LRT/MRT): Подземный транспорт приходит на остров

Возможно, даже более важным для существующих горячих точек недвижимости является запланированный Городской метрополитен Бали — подземная система легкорельсового транспорта и метро стоимостью AUD $30 миллиардов (USD $20 миллиардов), которая соединит международный аэропорт Нгурах-Рай с Кутой, Семиньяком, Чангу, Нуса-Дуа, Сануром и в конечном итоге с Убудом.

Впервые объявленный с церемонией закладки первого камня в сентябре 2024 года, проект разрабатывается в партнерстве с China Railway Construction Corporation (CRCC) и южнокорейскими инвесторами. Начальные фазы предусматривают четыре подземные линии общей протяженностью около 50 километров путей, при этом проходческие щиты будут работать на глубине 30 метров под землей, чтобы не нарушать культурный и религиозный ландшафт Бали.

Последствия роста стоимости недвижимости на фоне инфраструктурного бума для современной транзитной системы хорошо задокументированы на международном уровне. Когда в Дубае открылось метро в 2009 году, стоимость недвижимости в пешей доступности от станций выросла на 15–25% в течение первых двух лет. Та же модель повторилась в Куала-Лумпуре, Бангкоке и Сингапуре. Бали, скорее всего, последует этому примеру — с той особенностью, что существующие дорожные заторы делают ценность транспортной доступности еще более выраженной.

Мы подробно исследовали эту тему в нашем разборе LRT Бали и его влияния на рынок недвижимости. Ключевой вывод: станции вдоль предлагаемого маршрута — особенно в Керобокане, Бату-Белиге, коридоре Чангу и развивающейся оси Чемаги-Сесе — пред

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY