Почему арендный доход на Бали облагается налогом дважды и как это исправить

У вас есть вилла на Бали. Она приносит 60 000 A$ в год арендного дохода. Это отлично. Но не так отлично, когда вы обнаруживаете, что и Индонезия, и Австралия хотят получить часть этого дохода, и без правильного планирования вы можете потерять значительную часть из-за двойного налогообложения.

Соглашение об избежании двойного налогообложения между Австралией и Индонезией (DTA) предназначено для предотвращения именно такого сценария, но только если вы знаете, как его использовать. Многие австралийские владельцы вилл либо переплачивают, не заявляя о полагающихся им иностранных налоговых кредитах, либо недоплачивают и сталкиваются с штрафами со стороны ATO впоследствии.

Эта статья объясняет, как именно DTA применяется к арендному доходу на Бали, какие налоговые ставки вас ждут в каждой стране, и пошаговый процесс, чтобы убедиться, что вы платите каждый цент, который должны — но ни центом больше.

Кто имеет преимущественное право налогообложения в соответствии с DTA?

Соглашение DTA между Австралией и Индонезией, официально называемое Соглашением между Правительством Австралии и Правительством Республики Индонезии об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы, было подписано в 1992 году и вступило в силу с 1993 года.

В соответствии со статьей 6 DTA, доходы от недвижимого имущества (включая арендный доход от виллы) облагаются налогом в первую очередь в стране, где находится имущество. Это означает, что Индонезия имеет преимущественное право облагать налогом ваш арендный доход на Бали, а Австралия должна предоставить льготы во избежание двойного налогообложения.

Это основополагающий принцип, на котором держится все остальное. Понимание одной этой статьи DTA устраняет большую часть путаницы в отношении трансграничного налогообложения недвижимости.

Индонезийский налог на арендный доход на Бали

Как иностранный владелец, получающий арендный доход от виллы на Бали, вы обязаны платить индонезийский подоходный налог (PPh) с этого дохода. Применяемая ставка зависит от вашего налогового статуса и наличия NPWP.

Для иностранных физических лиц с NPWP:

Арендный доход облагается по прогрессивным ставкам подоходного налога с физических лиц в соответствии со статьей 17 Закона о подоходном налоге
Первые 60 млн IDR: 5%
60–250 млн IDR: 15%
250–500 млн IDR: 25%
500 млн – 5 млрд IDR: 30%
Свыше 5 млрд IDR: 35%

Для иностранных физических лиц без NPWP:

Вышеуказанные ставки увеличиваются на штрафную надбавку в 20%
Эффективные ставки становятся: 6%, 18%, 30%, 36% и 42%

Для арендного дохода, выплачиваемого непосредственно иностранному владельцу арендатором:

Если вы сдаете виллу напрямую гостям (краткосрочная аренда), вы декларируете чистый доход в своей годовой налоговой декларации (SPT)
Вы можете вычесть расходы: плата за управление недвижимостью, уборку, обслуживание, коммунальные услуги, страховку, PBB, амортизацию
Чистый арендный доход облагается по прогрессивным ставкам выше

Для арендного дохода, выплачиваемого через местную управляющую компанию:

Управляющая компания удерживает окончательный PPh в размере 10% с валовой арендной платы (в соответствии со статьей 23 Закона о подоходном налоге)
Вы получаете чистую сумму после удержания
Это удержание засчитывается в счет вашего окончательного годового налогового обязательства

Практическое примечание для владельцев вилл: У большинства иностранных владельцев с профессиональным управлением недвижимостью будет удержан PPh 23 по ставке 10% управляющей компанией. Затем это урегулируется в конце года при подаче годовой декларации SPT. Если ваша прогрессивная ставка превышает 10%, вы доплачиваете разницу. Если она ниже (маловероятно при таких уровнях арендного дохода), вы получаете возврат.

Австралийский налог на арендный доход на Бали

Австралия облагает налогом своих резидентов по всему миру. Это означает, что как австралийский резидент для целей налогообложения, ваш арендный доход на Бали должен быть задекларирован в вашей австралийской налоговой декларации, даже если он уже был облагаем налогом в Индонезии.

Ключевое различие в австралийском подходе: вы можете заявить о зачете иностранного налога (FITO) на уплаченный индонезийский налог, что уменьшает ваш австралийский налог доллар за доллар до суммы австралийского налога, подлежащего уплате с этого иностранного дохода.

Ставки австралийского налога на 2025–2026 годы (резиденты-физические лица):

A$0–18 200: Ноль (необлагаемый минимум)
A$18 201–45 000: 16%
A$45 001–135 000: 30%
A$135 001–190 000: 37%
Свыше A$190 000: 45%

Плюс 2% медицинского сбора (Medicare Levy).

Как работает FITO на практике: Если ваша вилла на Бали приносит A$50 000 чистого арендного дохода и вы платите A$7 500 индонезийского налога на этот доход, ATO оценит австралийский налог на эти A$50 000 по вашей предельной ставке (например, 30% = A$15 000). FITO уменьшает эту сумму на A$7 500, оставляя чистые A$7 500 к уплате в ATO с этого дохода.

Если уплаченный индонезийский налог превышает подлежащий уплате австралийский налог на этот доход (например, вы заплатили A$15 000 индонезийского налога, но должны только A$10 000 ATO), излишек не подлежит возврату. Это ограничение системы FITO, требующее тщательного планирования.

Сравнение налогового режима: Индонезия и Австралия

В следующей таблице сравниваются ключевые аспекты того, как каждая страна облагает налогом арендный доход от вашей виллы на Бали.

Аспект	Индонезия (DJP)	Австралия (ATO)
Право налогообложения	Первичное (местонахождение имущества)	Вторичное (резидентство)
Налоговая база	Валовой или чистый доход в зависимости от структуры управления	Чистый доход после разрешенных вычетов
Ставка для физ. лиц (низкий уровень)	5% (0–60 млн IDR)	0% (A$0–18 200)
Ставка для физ. лиц (средний уровень)	15% (60–250 млн IDR)	16%–30% (A$18 201–135K)
Ставка для физ. лиц (высокий уровень)	25%–35% (свыше 250 млн IDR)	37%–45% (свыше A$135K)
Ставка удержания (управляющая компания)	10% (PPh Статья 23)	Н/П (без удержания при вывозе)
Метод освобождения	Н/П (страна первичного налогообложения)	Зачет иностранного налога (FITO)
Налог на прирост капитала	5% от цены продажи (окончательный PPh)	Скидка 50% при владении >12 месяцев
Срок подачи годовой декларации	31 марта (SPT физ. лица)	31 октября (самостоятельно) / 15 мая (через агента)
Налоговый год	1 января – 31 декабря	1 июля – 30 июня
Валюта отчетности	IDR (индонезийская рупия)	AUD (австралийский доллар)

Несовпадение налоговых периодов является практической проблемой. Индонезийский налоговый год — календарный (янв.–дек.), а австралийский — финансовый (июль–июнь). Вам нужно будет согласовать их при расчете FITO, обычно сопоставляя индонезийский налог, упл

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY