Рынок перепродажи вилл на Бали в 2026 году

Прежде чем перейти к инструкции, важно понять текущую динамику рынка. Рынок перепродажи вилл на Бали в середине 2026 года характеризуется несколькими отчетливыми тенденциями:

Разделение спроса: Премиум vs. Средний сегмент

Рынок разделился. Премиальные виллы (от 800 000 USD/1,2 млн AUD) в лучших местах — Берабан, Переренан, усадьбы на скалах Улувату — продаются в течение 3–6 месяцев, часто покупателям из Сингапура, Гонконга и Европы, которые считают Бали сравнительно доступным. Виллы среднего сегмента (300 000–800 000 USD) сталкиваются с более длительным циклом продажи 6–12 месяцев, причем основу покупателей составляют австралийцы и молодые цифровые кочевники.

Изменение профиля покупателя

Австралийские покупатели теперь составляют примерно 35% рынка перепродажи на Бали (по сравнению с 45% в 2023 году), а доля сингапурцев (25%), индийцев (15%) и европейцев (15%) растет, как показывает наш анализ финансирования от сингапурских банков для недвижимости на Бали. Это означает, что ваша маркетинговая стратегия должна быть нацелена на несколько национальностей, а не только на австралийцев.

Регулятивная определенность повышает уверенность покупателей

Положения PP 28/2025, которые уточнили сроки Hak Pakai (30+20+30 лет) и пути получения иностранной собственности, повысили уверенность покупателей. В сочетании с усилением борьбы правительства с номинальными схемами, правовой путь для иностранной собственности стал яснее, чем когда-либо — что положительно сказывается на стоимости перепродажи.

Уровень предложения

Предложение на вторичном рынке в Чангу и Семиньяке увеличилось примерно на 15–20% в годовом исчислении, так как покупатели начала 2020-х годов достигают запланированных сроков выхода. Это означает большую конкуренцию для продавцов, что делает презентацию, ценообразование и маркетинговую стратегию более важными, чем на рынке продавцов 2021–2023 годов.

Сроки продажи: чего ожидать

Продажа виллы на Бали занимает больше времени, чем ожидает большинство владельцев. Вот реалистичный график по этапам:

Этап	Длительность	Ключевые действия
Подготовка	4–8 недель	Стилизация объекта, профессиональная фото/видеосъемка, съемка с дрона, проверка разрешений, подготовка юридических документов, оценка, сертификация SP (Sellable Pass)
Маркетинг и листинг	8–16 недель	Размещение на порталах недвижимости Бали, распространение через агентскую сеть, целевой цифровой маркетинг (Meta, Google), дни открытых дверей, частные показы, многоязычные материалы (EN, ID, ZH)
Переговоры и PPJB	2–4 недели	Рассмотрение предложений, контрпредложения, составление и подписание PPJB (Договор купли-продажи), получение депозита (обычно 20–30%)
Дью дилидженс	3–4 недели	Юридическая проверка покупателя, поиск титула в BPN, проверка зонирования, проверка PBG, налоговое разрешение
Закрытие (AJB)	2–4 недели	Окончательные налоговые платежи (PPh Final, BPHTB покупателем), подписание AJB у нотариуса, передача титула в BPN, выпуск средств из эскроу

\n

Общий расчетный срок: 5–9 месяцев от решения до поступления денег на счет. Для премиальных объектов в лучших местах при наличии мотивированных покупателей фаза маркетинга может составлять всего 4–6 недель. Для объектов среднего сегмента или тех, у кого есть юридические проблемы или проблемы с разрешениями, срок может увеличиться до 12+ месяцев.

Затраты на продажу: по ценовым категориям

Продажа виллы на Бали включает несколько затрат, которые уменьшают вашу выручку. Вот подробная разбивка по категориям стоимости объекта. Все суммы в AUD (при приблизительном курсе IDR 10 500/AUD):

Статья расходов	Вилла A: 400 000 AUD (средний сегмент)	Вилла B: 750 000 AUD (премиум)	Вилла C: 1,5 млн AUD (люкс)
Комиссия агента (3–5%)	12 000 – 20 000 AUD	22 500 – 37 500 AUD	45 000 – 75 000 AUD
PPh Final (2,5% от валовой цены продажи)	10 000 AUD	18 750 AUD	37 500 AUD
Нотариальные и юридические сборы	4 000 – 6 000 AUD	6 000 – 10 000 AUD	10 000 – 15 000 AUD
Маркетинг и фотография	2 000 – 3 000 AUD	3 000 – 5 000 AUD	5 000 – 8 000 AUD
Подготовка объекта (стилизация, ремонт)	3 000 – 8 000 AUD	5 000 – 12 000 AUD	10 000 – 25 000 AUD
Независимая оценка (опционально, но рекомендуется)	1 000 – 2 000 AUD	1 500 – 3 000 AUD	2 000 – 4 000 AUD
Оплата задолженности по PBB и коммунальным услугам	500 – 1 500 AUD	1 000 – 3 000 AUD	2 000 – 5 000 AUD
Затраты на ретроактивные разрешения (при необходимости)	5 000 – 15 000 AUD	10 000 – 25 000 AUD	20 000 – 50 000 AUD
Общие расчетные затраты на продажу	32 500 – 65 500 AUD	57 750 – 114 250 AUD	131 000 – 219 500 AUD
В процентах от цены продажи	8–16%	8–15%	9–15%

Примечание: Широкий диапазон в каждой категории отражает изменчивость комиссии агента (обсужда

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY