Могут ли австралийцы на самом деле купить недвижимость на Бали? Юридическое руководство 2026

Последнее обновление: 15 июня 2026 | Время чтения: 9 минут

Современная роскошная вилла с бассейном в тропической обстановке Бали

Фото: R Architecture на Unsplash

Каждую неделю очередной австралиец отправляет в Pertama Property один и тот же вопрос: "Могу ли я на самом деле купить недвижимость на Бали, или это просто арендная мечта?"

Короткий ответ: да, австралийцы могут легально купить недвижимость на Бали в 2026 году — но процесс совсем не похож на покупку в Сиднее, Мельбурне или Голд-Косте. Здесь нет фригольда по системе Торренса, нет простого "подпишите здесь, и это ваше". Вместо этого существует набор устоявшихся, юридически надежных структур владения, которые при правильном оформлении дают австралийским инвесторам безопасность, высокую доходность от аренды и реальные права на недвижимость — все в рамках индонезийского законодательства.

Это руководство проведет вас через все, что нужно знать: юридические структуры, пошаговый процесс, реальные затраты в австралийских долларах и ловушки, которые отличают умную инвестицию от дорогостоящей ошибки.

Отказ от ответственности: Эта статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Перед покупкой недвижимости на Бали вам следует нанять квалифицированного индонезийского нотариуса (PPAT) и независимого юриста.

Основное правило: никакого фригольда для иностранцев

Индонезийский Основной аграрный закон № 5/1960 резервирует Hak Milik — полное право собственности — исключительно для граждан Индонезии. Это основополагающее правило. Никакая виза, никакая инвестиционная стоимость, никакое долгосрочное проживание не дает иностранцу права на фригольд. В соответствии с знаковым решением 2026 года, подтвержденным Окружным судом Бали (Решение № 274/Pdt.G/2020/PN Dps), номинальные соглашения — когда гражданин Индонезии держит фригольд от вашего имени по секретному соглашению — юридически не имеют исковой силы и признаны недействительными.

Это звучит ограничительно, и это так. Но вот что упускают большинство австралийских покупателей: фригольд — не единственный путь к реальному владению. Правовая система Индонезии предлагает три четких законных пути, которые дают австралийским инвесторам практический эквивалент — зарегистрированные земельные титулы, договорную безопасность и право строить, использовать и получать доход от недвижимости.

Три законных пути для австралийских покупателей

1. Аренда (Hak Sewa) — Самый простой вход

Аренда — самый доступный вариант для австралийских покупателей. Это не земельный титул в строгом смысле — это договорное соглашение, дающее вам исключительное право пользования недвижимостью на фиксированный срок, обычно от 25 до 30 лет, с возможностью продления, заложенной в контракте.

Ключевые особенности:

Не требуется индонезийское резидентство или виза
Может быть структурирована с договорными правами на продление (пакеты на 25 лет с возможностью пролонгации)
Идеально подходит для покупателей одной виллы, ищущих актив для образа жизни с доходом от аренды
Стоит значительно дешевле upfront, чем пути Hak Pakai или PT PMA
Возможна краткосрочная аренда при наличии соответствующих бизнес-лицензий

Ключевое слово в любом договоре аренды — продление. Хорошо составленный договор аренды дает вам право возобновить его на заранее определенных условиях. Без него ваша вилла возвращается землевладельцу по истечении срока без компенсации за улучшения. Плохая аренда — это тикающие часы; хорошая — это актив, который вы можете держать, улучшать и в конечном итоге перепродать.

Аренда подходит австралийским покупателям, которые хотят дом для отпуска, который окупает себя, с четким горизонтом в 25 лет. Многие из самых успешных инвестиций в виллы в Чангу, Семиньяке и Улувату работают по этой модели.

2. Hak Pakai (Право пользования) — Зарегистрированный титул

Hak Pakai — это зарегистрированный земельный титул, выдаваемый Национальным земельным агентством (BPN). Он дает держателю право использовать и занимать землю на начальный 30 лет, с возможностью продления на 20 лет и возобновления еще на 30 лет — общий возможный срок владения 80 лет в соответствии с Правительственным постановлением № 18/2021.

Ключевые требования:

Вы должны иметь действительный KITAS (временный вид на жительство), KITAP (постоянный вид на жительство) или соответствующую визу, такую как Вторая домашняя виза или Золотая виза
Обычно ограничивается одним жилым объектом стоимостью выше установленной правительством минимальной суммы
Недвижимость должна использоваться как резиденция — коммерческая краткосрочная аренда по этому титулу ограничена
Зарегистрирован в BPN, что означает, что ваше имя указано в сертификате — реальные, подлежащие принудительному исполнению права собственности

Для австралийских покупателей, которые намерены жить на Бали часть года — пенсионеров, цифровых кочевников или полупостоянных резидентов — Hak Pakai является золотым стандартом индивидуального владения. Это самое близкое, что иностранец может получить к "владению" землей в Индонезии.

Однако, если ваш план — купить недвижимость чисто как инвестицию без физического присутствия в Индонезии, Hak Pakai может не подойти — потому что ваш визовый статус определяет ваше право на владение титулом.

3. PT PMA + HGB (Право застройки) — Путь для серьезных инвесторов

Для австралийских инвесторов, покупающих несколько объектов, осваивающих землю или управляющих коммерческим арендным бизнесом, PT PMA (иностранная компания, зарегистрированная в Индонезии) является наиболее надежным инструментом. Компания владеет землей на праве Hak Guna Bangunan (HGB) — Право застройки — которое выдается на 30 лет, с возможностью продления на 20 лет и возобновления еще на 30 лет.

Ключевые детали:

Минимальный оплаченный уставный капитал: IDR 2,5 миллиарда (примерно AUD $250,000) по состоянию на октябрь 2025 года
Общая стоимость инвестиций обычно должна превышать IDR 10 миллиардов (примерно AUD $1 миллион) на один вид деятельности
Разрешает лицензированную коммерческую краткосрочную аренду в соответствии с индонезийскими туристическими нормами
Право собственности не привязано к вашему личному визовому статусу — компания является юридическим лицом
Требует постоянного соблюдения: ежегодный бухгалтерский учет, налоговые декларации и корпоративная отчетность

Путь PT PMA не для случайных покупателей. Затраты на создание компании составляют от AUD $5,000 до $10,000, а ежегодное соблюдение требований добавляет еще $2,000 до $4,000. Но для портфельных инвесторов, серьезно настроенных н

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY