Одним из первых вопросов, которые задают австралийские и международные покупатели при рассмотрении недвижимости на Бали, является возможность получения ипотеки в Индонезии. Короткий ответ — да, но с условиями, которые существенно отличаются от того, что вы ожидаете в Австралии, Великобритании или США.

До недавнего времени иностранные граждане практически не имели доступа к банковским ипотечным кредитам в Индонезии. Стандартным способом финансирования были рассрочки от застройщика: первоначальный взнос 30–50%, остаток выплачивался в ходе строительства, а окончательная сумма — при передаче объекта. Банковские кредиты были доступны только гражданам Индонезии.

Эта ситуация изменилась в июне 2025 года, когда банк Permata запустил первую в Индонезии специализированную ипотечную программу для экспатов (Permata KPR iB IMBT WNA), открыв иностранным резидентам возможность финансировать недвижимость через официальную банковскую систему. Другие банки последовали этому примеру, и по состоянию на середину 2026 года несколько индонезийских кредитных организаций предлагают ипотечные продукты квалифицированным иностранным гражданам. Однако критерии остаются строгими, первоначальные взносы больше, а сроки кредитования короче, чем для местных жителей.

Это руководство за 2026 год охватывает следующие вопросы: какие банки выдают кредиты иностранцам, какие коэффициенты Loan-to-Value (LTV) и процентные ставки ожидать, требования к документам и практические реалии финансирования покупки недвижимости в Индонезии для иностранных граждан.

Сравнительная таблица банков: ипотека для иностранцев в Индонезии 2026

В таблице ниже сравниваются четыре основных индонезийских банка, которые в настоящее время предлагают ипотечные продукты иностранным гражданам. Каждая программа имеет свои критерии отбора, ограничения по LTV и структуру ставок. Рекомендуется подавать заявки в несколько банков для сравнения условий, так как ставки и условия одобрения существенно варьируются в зависимости от индивидуального профиля и типа недвижимости.

Подробный обзор банков

Permata Bank — первая ипотека для экспатов в Индонезии

Программа KPR iB IMBT WNA банка Permata, запущенная в июне 2025 года, является знаковым продуктом. Как первая в Индонезии специализированная ипотечная программа для экспатов, она знаменует собой сдвиг в подходе банковского сектора к иностранным заёмщикам. Продукт структурирован по принципам исламского финансирования (шариат) с использованием структуры мурабаха (продажа с наценкой) вместо обычных процентов. Это делает его особенно привлекательным для покупателей, ищущих финансирование, соответствующее этическим нормам.

Программа требует минимальной стоимости недвижимости в размере 2 миллиардов индонезийских рупий (примерно 200 000 австралийских долларов), LTV до 60% и максимальный срок кредитования 20 лет. Заявители должны иметь действительный KITAS или KITAP и подтверждать минимальный чистый ежемесячный доход в размере 25 миллионов рупий. Шариатская структура означает, что банк покупает недвижимость и продаёт её вам по согласованной норме прибыли, с выплатами, распределёнными на срок кредита.

Commonwealth Bank Indonesia

Commonwealth Bank Indonesia обслуживает клиентов-экспатов в течение многих лет, хотя их ипотечные продукты менее формально обозначены как «экспатские» программы по сравнению с Permata. Они предлагают LTV до 60–70% для квалифицированных иностранных заёмщиков, со сроком кредитования не более 10 лет — что значительно короче максимального 20-летнего срока Permata. Процентные ставки варьируются от 10% до 13%.

CBA Indonesia требует не менее двух лет непрерывной работы в квалифицированной должности в частном секторе Индонезии, при этом недвижимость должна находиться в собственности SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan). Максимальная сумма кредита банка — 15 миллиардов рупий для жилой недвижимости.

J Trust Bank

J Trust Bank предлагает одни из самых гибких условий для иностранных заёмщиков: LTV 60–70%, сроки до 30 лет (хотя ограничены сроком действия KITAS/KITAP) и обслуживание на английском языке на протяжении всего процесса подачи заявки. Минимальная стоимость недвижимости — 1 миллиард рупий (около 100 000 австралийских долларов), что делает его самым доступным вариантом для покупок начального уровня. Процентные ставки варьируются от 10% до 14%. J Trust требует минимального двухлетнего трудового стажа для наёмных работников и трёх лет для предпринимателей.

HSBC Indonesia Premier Mortgage

HSBC Indonesia предлагает ипотечное финансирование иностранным гражданам, но ограничивает его существующими клиентами Premier (требуется минимальный депозит в размере 1 миллиарда рупий или эквивалента). LTV ниже — 50–65%, а минимальная стоимость недвижимости составляет 3 миллиарда рупий (более 300 000 австралийских долларов), что позиционирует этот продукт в верхнем сегменте рынка. Процентные ставки варьируются от 10% до 14%, а сроки достигают 15 лет. Преимущество HSBC — глобальное присутствие: клиенты Premier могут управлять своим кредитом в нескольких юрисдикциях, что удобно для заёмщиков, которые часто путешествуют или имеют счета за пределами Индонезии.

Банк	Название программы	LTV (макс.)	Процентная ставка	Мин. стоимость недвижимости	Срок (макс.)	Основное требование
Permata Bank	KPR iB IMBT WNA	60%	9–11% (шариат)	2 млрд IDR	20 лет	KITAS/KITAP, мин. доход 25 млн IDR/мес.
Commonwealth Bank Indonesia	Expat KPR	60–70%	10–13%	1,5 млрд IDR	10 лет	2+ года работы в Индонезии, титул SHGB
J Trust Bank	KPR Expatriate	60–70%	10–14%	1 млрд IDR	30 лет	KITAS/KITAP, обслуживание на англ. языке
HSBC Indonesia	Premier Mortgage	50–65%	10–14%	3 млрд IDR	15 лет	Клиент Premier, индивидуально

Примечание: указанные процентные ставки являются ориентировочными на июнь 2026 года. Фактические ставки зависят от индивидуального профиля заявителя, суммы кредита, типа недвижимости и действующей ставки банка на момент подачи заявки. Финансирование, соответствующее шариату (используется в Permata KPR iB), структурирует кредит как соглашение мурабаха или мушарака мутанакиса, а не как обычный процентный кредит.

Действительно ли иностранцы имеют право на получение ипотеки?

Основной посыл — осторожный оптимизм. Да, несколько индонезийских банков теперь принимают ипотечные заявки от иностранцев — значительный сдвиг по сравнению с периодом до 2024 года, — но планка одобрения выше, чем для граждан.

Самое важное предварительное условие — это наличие вида на жительство. Вы должны иметь либо KITAS (временное разрешение на проживание), либо KITAP (постоянное разрешение на проживание) со сроком действия не менее одного года на момент подачи заявки. Туристические визы, визы по прибытии и социальные визы не принимаются. Банки хотят видеть заёмщиков, которые являются законными резидентами Индонезии и могут подтвердить стабильный доход, полученный на местном уровне.

Минимальные требования к доходу установлены на уровне 20–25 миллионов рупий в месяц (примерно 2 000–2 500 австралийских долларов), и большинство банков требуют не менее двух лет непрерывной работы в Индонезии. Самозанятые заявители должны предоставить данные о деятельности бизнеса за четыре года, аудированную финансовую отчётность и действующие лицензии (Akta PT, SIUP/NIB).

Возрастные ограничения также применяются. Заёмщики обычно должны быть в возрасте от 21 до 55 лет на момент погашения кредита (или

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY