Налог на прирост капитала: что должны знать иностранные продавцы

Продажа виллы на Бали влечёт за собой налоговое событие, которое большинство австралийских инвесторов никогда не учитывают в бюджете. Индонезия применяет окончательный подоходный налог в размере 2,5% от валовой цены продажи для объектов недвижимости, находящихся в собственности более пяти лет, и 5% для продаж в течение пяти лет. Эти ставки ниже, чем режим налога на прирост капитала (CGT) в Австралии, но ловушка кроется в базе расчёта, конвертации валют и взаимодействии двойного налогообложения.

Для австралийских инвесторов общая налоговая нагрузка зависит от трёх факторов: окончательная ставка PPh Final в Индонезии в зависимости от срока владения, оценка австралийского CGT по любому приросту капитала и зачёт иностранного подоходного налога, доступный в соответствии с Соглашением об избежании двойного налогообложения между Австралией и Индонезией (DTA). Понимание того, как эти три уровня взаимодействуют, необходимо, чтобы избежать переплаты налогов или штрафов в любой из юрисдикций.

Налогоэффективные структуры собственности — о том, как структурировать владение для минимизации окончательного налогового счёта. Руководство по аренде и полной собственности объясняет, как форма владения влияет на стратегию выхода. Прогнозы ROI недвижимости на Бали помогут смоделировать доходность после уплаты налогов.

Как работает налог на прирост капитала в Индонезии и Австралии

В Индонезии нет налога на прирост капитала в австралийском понимании. Окончательный подоходный налог (PPh Final) применяется к сумме сделки, а не к прибыли. При продаже виллы за A$750 000 налог составит A$18 750 по ставке 2,5% независимо от прибыли или убытка. Затем Австралия облагает прибыль по своему режиму CGT. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Австралией и Индонезией позволяет зачесть уплаченный индонезийский налог.

Сценарий	Налог Индонезии	Налог Австралии	Чистая сумма после зачёта
Продажа за A$750K (>5 лет)	A$18 750 (2,5%)	A$112 500 (50% скидка CGT)	A$93 750
Продажа за A$750K (<5 лет)	A$37 500 (5%)	A$225 000 (полный CGT)	A$187 500
Продажа за A$500K (убыток)	A$12 500 (2,5%)	A$0	A$12 500

Таблица выше иллюстрирует, почему срок владения имеет значение. Продажа после пяти лет даёт право на ставку PPh Final 2,5% в Индонезии и 50% скидку по CGT в Австралии, что значительно снижает совокупную налоговую нагрузку. Сценарий с убытком демонстрирует несправедливость PPh Final: вы платите налог, даже если теряете деньги, потому что налог взимается с суммы сделки, а не с прибыли.

Сравнение срока владения и налоговых ставок

Срок владения — самый важный фактор, влияющий на налоговый результат. Вот полный расклад:

Менее 5 лет: PPh Final — 5% от валовой цены продажи. Скидка CGT в Австралии не применяется.
5 лет и более: PPh Final — 2,5%. Право на 50% скидку CGT в Австралии для физических лиц.
Более 10 лет: Та же ставка PPh Final (2,5%). Полная скидка CGT в Австралии. Дополнительное соображение: ATO может усомниться, предназначена ли недвижимость для дохода или личного пользования.

Ловушка конвертации валюты

Один из самых упускаемых аспектов налога на прирост капитала при продаже недвижимости на Бали — конвертация валюты. Индонезия рассчитывает PPh Final в индонезийских рупиях по текущему курсу на дату сделки. Австралия рассчитывает CGT в австралийских долларах по курсу на даты приобретения и продажи. Ослабление рупии по отношению к австралийскому доллару за период владения может привести к увеличению австралийского налога CGT, даже если стоимость недвижимости в рупиях существенно не выросла.

Например, если вы купили за 7,5 млрд рупий (A$750 000 по курсу 10 000:1) и продали за 10,5 млрд рупий (A$875 000 по курсу 12 000:1), прирост в рупиях составит 40%, но в AUD — лишь 17%. Австралия облагает прирост в AUD, а PPh Final по-прежнему составляет 2,5% от суммы сделки в рупиях. Разница в сроках и базах расчёта делает профессиональную консультацию необходимой.

Соглашение об избежании двойного налогообложения между Австралией и Индонезией на практике

Соглашение DTA между Австралией и Индонезией — механизм, предотвращающий уплату полного налога дважды. В соответствии со статьёй 22 договора, уплаченный индонезийский налог может быть зачтён в качестве зачёта иностранного подоходного налога против ваших австралийских налоговых обязательств. Зачёт ограничен меньшей из сумм: уплаченного иностранного налога или австралийского налога, приходящегося на этот иностранный доход.

Для получения зачёта необходимы:

Форма 1721-VI — Свидетельство об уплате налога из индонезийской налоговой службы (KPP Pratama).
Bukti Potong PPh Final — Справка об удержании налога от нотариуса, проводившего сделку.
Перевод — Заверенный перевод всех индонезийских налоговых документов на английский язык.
Подтверждение курса валюты — Курс Банка Индонезии или Bloomberg на дату сделки.

ATO тщательно проверяет такие заявления, поэтому неполная документация может привести к отказу в зачёте.

Продажа через компанию PT PMA

Если вы владеете недвижимостью на Бали через PT PMA (иностранная индонезийская компания), налоговый режим существенно меняется. PT PMA платит корпоративный подоходный налог в размере 22% с чистой прибыли, а не PPh Final с валового дохода. Компания может вычесть затраты на приобретение, ремонт, расходы на продажу и комиссионные агентов до расчёта налогооблагаемой прибыли.

Когда PT PMA распределяет прибыль вам как иностранному акционеру, применяется удержание налога на дивиденды в размере 20%, сниженное до 15% в соответствии с DTA, если вы владеете не менее 25% акций. В некоторых случаях продажа акций PT PMA, а не самой недвижимости, может обеспечить более выгодный налоговый результат, но это требует тщательного структурирования и юридической консультации.

Реновация, налоговая база и PPh Final

Одно из важнейших различий между индонезийской и австралийской налоговыми системами — отношение к реновации. PPh Final в Индонезии полностью игнорирует налоговую базу: налог рассчитывается с валовой цены продажи без вычетов на улучшения, комиссионные агентов или юридические услуги. Напротив, австралийский режим CGT позволяет добавлять капитальные улучшения в налоговую базу, уменьшая налогооблагаемый прирост.

Ведение записей критически важно. Каждый счёт за реновацию, платеж подрядчику и квитанция на материалы должны быть задокументированы как в индонезийских рупиях, так и в австралийских долларах. Ваш ав

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY