Ловушка ATO + Индонезия: Почему австралийские инвесторы в Бали платят двойной налог (и как это исправить)

📅 15 июня 2026 ⏱ 12 мин чтения 📁 Налоги и право, Инвестиции в недвижимость Бали

Калькулятор, налоговые формы и финансовые документы на столе, символизирующие налоговую отчетность для инвесторов в недвижимость Бали — Понимание Соглашения об избежании двойного налогообложения между Австралией и Индонезией критически важно для защиты доходов от недвижимости на Бали. Фото: Unsplash

Вы только что закрыли сделку по потрясающей трехспальной вилле в Чангу. Прогноз аренды показывает здоровую валовую доходность 10–12%. Вы уже мечтаете о пассивном доходе, поступающем на ваш австралийский банковский счет.

Но наступает налоговый сезон.

Ваш бухгалтер сообщает, что ATO (Австралийское налоговое управление) ожидает свою долю от вашего арендного дохода на Бали. Ваш индонезийский налоговый консультант говорит, что вы должны заплатить 10% налога у источника здесь. А когда вы в конечном итоге продадите недвижимость, ATO захочет получить налог на прирост капитала сверх 2,5% окончательного налога с продажи в Индонезии.

Добро пожаловать в ловушку двойного налогообложения Австралия–Индонезия — ситуацию, которая, казалось бы, не должна существовать (у нас же есть Соглашение об избежании двойного налогообложения?), но ежегодно застает врасплох сотни австралийских инвесторов.

Хорошая новость: ловушки можно избежать. Плохая новость: большинство инвесторов узнают о ней только после получения уведомления от ATO. Вот как именно это работает, где Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН) между Австралией и Индонезией помогает, где не помогает, и конкретные стратегии, которые позволят сохранить больше вашего дохода от Бали в вашем кармане.

Основная проблема: две налоговые системы, один источник дохода

Австралия облагает налогом своих резидентов на весь мировой доход. Индонезия облагает налогом доход, полученный на ее территории. Когда вы владеете арендной виллой на Бали, оба правительства смотрят на один и тот же доход и говорят: «Это мое».

Здесь вступает в силу Соглашение об избежании двойного налогообложения между Австралией и Индонезией, действующее с 1992 года. СИДН призвано предотвратить двойное налогообложение одного и того же доллара. Но вот в чем загвоздка, которую упускают многие австралийские инвесторы:

СИДН предотвращает двойное налогообложение, а не индонезийское налогообложение. Индонезия сохраняет полные права на налогообложение арендного дохода от недвижимости, расположенной на ее территории, в соответствии со Статьей 6 договора. Вы должны сначала заплатить индонезийский налог. Затем вы заявляете налоговый кредит в Австралии на уже уплаченную сумму.

Звучит просто, правда? В теории — да. На практике математика работает против вас — потому что предельные налоговые ставки в Австралии значительно выше, чем в Индонезии.

Почему «доплата» болезненна

Вот реальность, с которой сталкивается большинство инвесторов:

Индонезия: Взимает 10% окончательный подоходный налог (PPh Final Pasal 4(2)) с валового арендного дохода для налоговых резидентов или 20% налог у источника (Статья 26) для нерезидентов — большинство австралийских инвесторов, сдающих жилье посуточно, попадают во вторую категорию.
Австралия: Облагает налогом чистый арендный доход по вашей предельной ставке — которая составляет от 32,5% до 45% для большинства работающих инвесторов — после вычетов.

Даже после заявления о зачете иностранного налога (Foreign Income Tax Offset, FITO) за уплаченный индонезийский налог, вы все равно должны ATO разницу. Если ваша предельная ставка составляет 37%, а Индонезия удержала 20%, вы отдаете ATO дополнительные ~17% этого арендного дохода.

Вы не платите двойной налог на один и тот же доллар. Но вы платите два налоговых счета — один Индонезии и доплату Австралии — которые вместе часто превышают 35–45% вашей чистой арендной доходности.

Разбираем, что вы на самом деле должны: полная налоговая карта

Давайте пройдемся по каждому налогу, с которым вы столкнетесь на каждом этапе владения виллой на Бали — покупка, ежегодное владение, арендный доход и продажа — и как каждый из них взаимодействует с ATO.

Этап 1: Покупка виллы

Налог	Ставка	Кто платит	Учет в ATO
BPHTB (Налог на приобретение)	5% от стоимости недвижимости (после вычета 60 млн IDR)	Покупатель	Добавляется к базе стоимости для целей CGT, не подлежит прямому вычету
PPh Final (Подоходный налог с продажи продавцом)	2,5% от валовой цены продажи	Продавец (часто перекладывается на покупателя)	Если вы его платите, добавляется к вашей базе стоимости
НДС (PPN)	11–12% (новостройки от застройщиков)	Покупатель	Часть стоимости приобретения, добавляется к базе стоимости
Нотариус и юрист	~1–2% от стоимости недвижимости	Покупатель	Капитальные затраты — добавляются к базе стоимости

С точки зрения ATO, ни один из этих расходов на этапе покупки не подлежит немедленному вычету. Они добавляются к вашей базе стоимости — показателю, используемому для расчета вашего прироста капитала (или убытка) при последующей продаже.

Этап 2: Ежегодное владение

Налог	Типичная стоимость	Учет в ATO
PBB (Земельный и строительный налог)	100–500 AUD/год (очень низкий)	Заявляется как расход, вычитаемый из арендного дохода
Комиссия за управление недвижимостью	15–25% от арендной выручки	Вычитается из арендного дохода
Техническое обслуживание и коммунальные услуги	Различается	Вычитается из арендного дохода

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY