Доход от аренды, налог на прирост капитала, соглашения об избежании двойного налогообложения и что ATO ожидает от ваших инвестиций на Бали в 2026 году.

Ваш австралийский доллар покупает примерно на 25% больше индонезийских рупий, чем два года назад. При курсе середины 2024 года около 10 000 AUD/IDR вилла стоимостью 5 миллиардов IDR обошлась бы вам в 500 000 AUD. По сегодняшнему курсу около 12 522 та же вилла стоит примерно 399 000 AUD — экономия в 101 000 AUD ещё до учёта налогового режима. Но та же сила валюты работает в обе стороны: каждый доллар арендного дохода, который вы репатриируете, стоит меньше в AUD, а ATO всё равно ожидает свою долю.

Австралийские резиденты теперь составляют более 25% всех иностранных посетителей Бали, и всё большая часть этого потока завершается покупкой недвижимости. Чистая доходность от аренды на острове в 8–12% выглядит исключительно высокой по сравнению с 2,5% в Сиднее или 3% в Мельбурне. Но многие покупатели обнаруживают только после расчётов, что налоговые последствия владения недвижимостью на Бали для австралийских резидентов гораздо более многослойны, чем говорят агенты.

Это руководство разбирает всё, что вам нужно знать — от индонезийского налога у источника на арендный доход до австралийского налога на прирост капитала при eventual продаже, как работает Соглашение об избежании двойного налогообложения (и что оно не делает), а также привычки ведения учёта, которые удерживают ATO от претензий. Независимо от того, покупаете ли вы аренду, Hak Pakai или через PT PMA, налоговые последствия владения недвижимостью на Бали для австралийских резидентов существенно меняются в зависимости от каждой структуры.

Вид с воздуха на жилой район Бали с роскошными виллами и бассейнами

Фото: Antonio Araujo на Unsplash

Индонезийские налоговые слои: что вы фактически платите при покупке

Прежде чем дойти до арендного дохода или прироста капитала, сама покупка облагается несколькими индонезийскими налогами, которые варьируются в зависимости от структуры собственности. Налоговые последствия владения недвижимостью на Бали для австралийских резидентов начинаются у стола нотариуса, а не в налоговый период.

BPHTB — Налог на приобретение недвижимости

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan — это налог на передачу, уплачиваемый покупателем. Он ограничен 5% от стоимости сделки за вычетом не облагаемого налогом порога (NPOPTKP) примерно в 80 миллионов IDR. Для виллы стоимостью 400 000 AUD ожидайте уплатить примерно 19 000 AUD в виде BPHTB. Это относится к Hak Pakai, Hak Guna Bangunan (HGB) и передаче права собственности, но не к договорам аренды (Hak Sewa).

НДС (PPN) на новые объекты

Если вы покупаете у застройщика, налог на добавленную стоимость в размере 12% применяется к цене продажи. Для той же виллы за 400 000 AUD НДС добавляет примерно 48 000 AUD к вашей общей стоимости. Перепродажа между частными лицами обычно освобождается от НДС. Наше Полное руководство по налогам на недвижимость на Бали на 2025 год подробно описывает механизмы BPHTB и PPN на примерах.

Нотариальные сборы и сборы PPAT

Должностные лица по земельным документам (PPAT) взимают примерно от 1 до 2% от стоимости сделки. Вместе с юридическим консультированием для должной проверки запланируйте около 15 000 AUD на покупку за 400 000 AUD.

Налог на арендный доход: 10% или 20%?

Это самое неправильно понимаемое число в налогообложении недвижимости на Бали. Правильная ставка зависит от вашего статуса налогового резидента Индонезии, который определяется правилом 183 дней. Налоговые последствия владения недвижимостью на Бали для австралийских резидентов, которые проводят менее 183 дней в году в Индонезии, значительно отличаются от тех, кто превышает этот порог.

Налоговый резидент Индонезии (183+ дней)

Если вы проводите 183 дня или более в Индонезии в течение любого 12-месячного периода, вы классифицируетесь как налоговый резидент Индонезии. Ваш арендный доход облагается налогом по фиксированной окончательной ставке 10% в соответствии с PPh Pasal 4 ayat (2) — регулируется PP 34/2017. Это окончательный налог, то есть дальнейший прогрессивный подоходный налог на этот арендный доход в Индонезии не применяется.

Нерезидент (менее 183 дней)

Если вы остаетесь менее 183 дней, вы считаетесь нерезидентом для целей индонезийского налогообложения. Ваш арендный доход облагается налогом PPh Pasal 26 по ставке 20% у источника на валовой доход. Вычеты на источнике не предусмотрены. Эта ставка применяется к большинству австралийских инвесторов, которые периодически посещают Бали, а не живут там.

Как объясняется в авторитетном руководстве по налогам на недвижимость на Бали для иностранцев от Bali Property Rules, это два разных налога — PPh 4(2) и PPh 26, а не две ставки одного налога. Различие важно, потому что Соглашение об избежании двойного налогообложения не снижает индонезийскую ставку на арендный доход от земли и зданий. Статья 6 Соглашения между Австралией и Индонезией предоставляет Индонезии полные права налогообложения доходов от недвижимости.

Что если вы работаете через PT PMA?

PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) — это индонезийская компания с иностранным капиталом. Арендный доход внутри PT PMA облагается окончательным налогом по ставке 10% в соответствии с PPh 4(2) — той же ставкой, что и для физического лица-резидента, но с дополнительным уровнем: когда компания распределяет прибыль в виде дивидендов австралийским акционерам, применяется дополнительный налог у источника в размере 20% (или сниженная ставка согласно Соглашению об избежании двойного налогообложения при наличии действительного сертификата о налоговом резидентстве). Общая эффективная ставка налога на распределенный арендный доход через PT PMA может достигать 28% или более, в зависимости от ставки, применяемой к дивидендам по Соглашению.

Австралийский налоговый режим для арендного дохода на Бали

Согласно австралийскому налоговому законодательству, резиденты облагаются налогом на доходы со всего мира. Любой арендный доход от вашей виллы на Бали должен быть указан в вашей ежегодной австралийской налоговой декларации, переведён в AUD по официальным обменным курсам ATO. Ключевым механизмом, предотвращающим двойное налогообложение, является Зачёт иностранного налога на доходы (FITO).

Как работает зачёт иностранного налога на доходы

Вы заплатили 10% или 20% индонезийского налога на валовой арендный доход. Австралия облагает тот же доход по вашей предельной ставке (от 32,5% до 45% для большинства инвесторов в недвижимость). FITO позволяет вам заявить уплаченный индонезийский налог как кредит один к одному против вашей австралийской налоговой задолженности по тому же доходу, но не более суммы авст

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY