Наследование недвижимости на Бали для австралийских семей: полное руководство

Опубликовано 23 июня 2026 г. | Юридическое и финансовое руководство для австралийских владельцев недвижимости

Для австралийских семей, владеющих недвижимостью на Бали — а по оценкам, сейчас таких насчитывается более 12 000 австралийцев или семей, имеющих долю в недвижимости на Бали, — вопрос наследования является одновременно срочным и сложным. В отличие от Австралии, где система титулов Торренса и хорошо налаженный процесс завещательного управления делают наследование недвижимости относительно простым, недвижимость на Бали существует в рамках гражданского законодательства Индонезии с отдельной правовой системой для земельных прав, иным налоговым режимом и культурным контекстом, способным усложнить процесс наследования.

Проблема усугубляется тем фактом, что большинство австралийских владельцев вилл на Бали владеют своей недвижимостью через арендные соглашения или корпоративные структуры PT PMA, ни одна из которых не переходит автоматически к наследникам по австралийскому наследственному праву. Без надлежащего планирования вилла на Бали, на приобретение и обустройство которой ушли годы, может на долгие годы попасть в правовую «серую зону» после смерти владельца, что обойдется семьям в десятки тысяч австралийских долларов на юридические услуги и потенциально приведет к вынужденной продаже по цене ниже рыночной.

Это руководство охватывает три ключевых аспекта наследования недвижимости на Бали для австралийских семей: требования индонезийского законодательства, налоговые последствия в Австралии, требования к завещанию и риски, связанные с номинальными владельцами, — все с указанием конкретных затрат в австралийских долларах.

Понимание индонезийского наследственного права для иностранной недвижимости

В Индонезии действует двойная система наследственного права: исламское право (для индонезийских мусульман, не отказавшихся от него) и Индонезийский гражданский кодекс (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata — KUHPer) для иностранных граждан и индонезийцев-немусульман. Для австралийских владельцев недвижимости вопросы наследования регулируются KUHPer.

Основные принципы индонезийского наследственного права в отношении недвижимости, принадлежащей иностранцам:

Legitieme Portie (Обязательная доля): Индонезийское законодательство гарантирует минимальную долю наследства определенным наследникам (супругу и прямым потомкам). Вы не можете лишить наследства супруга или детей по индонезийскому закону, независимо от того, что указано в австралийском завещании.
Право застройки (Hak Guna Bangunan — HGB): Если ваша недвижимость находится во владении PT PMA с титулом HGB, права HGB могут быть переданы наследникам. Однако наследники должны создать собственное PT PMA или соответствовать применимым правилам иностранного владения на момент наследования. Поскольку титул HGB закреплен за компанией (а не за физическим лицом), наследование происходит через передачу акций.
Права аренды: Договор аренды (perjanjian sewa menyewa) является договорным правом, а не правом собственности. В большинстве договоров аренды есть пункт, согласно которому аренда прекращается со смертью арендатора. Если такого пункта нет, аренда может быть передана наследникам, но для этого требуется согласие арендодателя, которое не гарантировано.
Схемы с номинальным владельцем: Недвижимость, оформленная через номинальные структуры (где индонезийский гражданин владеет титулом от имени иностранца), крайне уязвима после смерти владельца. Наследники номинального владельца не имеют юридических обязательств соблюдать соглашение, и индонезийские суды последовательно признают такие договоренности не имеющими юридической силы. Это наиболее рискованный сценарий наследования.

Три сценария наследования для австралийских семей

Подход к наследованию недвижимости на Бали во многом зависит от того, как оформлена недвижимость. В таблице ниже описаны три наиболее распространенных сценария для австралийских семей с указанием правового пути, сроков, затрат и уровня риска.

Сценарий	Структура владения	Путь наследования	Примерные сроки	Примерные юридические расходы (A$)	Уровень риска	Рекомендуемые действия
1. Корпоративное владение через PT PMA	Недвижимость принадлежит компании PT PMA; австралийский владелец держит все акции	Простой: акции PT PMA передаются наследникам через акт передачи акций (Akta Pemindahan Saham). Наследники становятся новыми акционерами. Требуется нотариальный акт, уведомление BKPM и налоговое разрешение. PT PMA продолжает свою деятельность в рамках действующей лицензии.	2–4 месяца	A$3,000–6,000	Низкий	Убедитесь, что составлено корпоративное завещание, указывающее на передачу акций. Назначьте преемника на пост директора. Поддерживайте актуальность корпоративных документов (ежегодные налоговые декларации, отчеты BKPM). Обновите реестр акционеров.
2. Индивидуальное владение на праве аренды	Недвижимость оформлена на физическое лицо по долгосрочному договору аренды (обычно 25+25 лет)	Сложный: договор аренды необходимо проверить на наличие пунктов о наследовании/переуступке. Наследники должны вести переговоры с арендодателем (землевладельцем) о принятии аренды. Арендодатель может потребовать новые условия, более высокую арендную плату или отказать в переуступке. Автоматического права наследования договорной аренды по индонезийскому законодательству нет.	4–12 месяцев	A$4,000–10,000	Средний–Высокий	Запросите включение пункта о переуступке в оригинальный договор аренды. Оформите аренду с двумя или более указанными арендаторами (совместная аренда с правом наследования). Поддерживайте прочные отношения с землевладельцем.
3. Схема с номинальным владельцем	Индонезийский гражданин владеет титулом Hak Milik (собственность) от имени австралийского владельца по соглашению номинального держателя/доверительного управляющего	Юридического пути нет: индонезийское законодательство не признает соглашения номинального держателя/доверительного управляющего для владения землей. Наследники номинального владельца получают недвижимость в полное владение по индонезийскому наследственному праву. Австралийская семья не имеет законных прав. Единственный вариант — если есть задокументированное долговое или кредитное соглашение, которое может позволить подать гражданский иск о возврате средств, но не о самой недвижимости.	Бессрочно (скорее всего, никогда не разрешится)	A$10,000–30,000+ (судебные разбирательства, почти наверняка безуспешные)	Критический	Немедленно реструктуризируйте. Переведите в собственность PT PMA до смерти владельца. Не полагайтесь на схемы с номинальным владельцем для любых инвестиций в недвижимость на Бали. Это самый важный совет в данной статье.

Источник: Pertama Property Legal Advisory при содействии индонезийских нотариальных практиков и австралийских специалистов по трансграничному планированию наследства. Затраты являются ориентировочными на 2026 год и варьируются в зависимости от стоимости недвижимости, расположения и сложности.

Налоговые последствия в Австралии при наследовании недвижимости на Бали

Когда австралийские резиденты наследуют недвижимость на Бали (или акции PT PMA, владеющей такой недвижимостью), необходимо учитывать несколько аспектов австралийского налогообложения:

Налог на прирост капитала (CGT) при условном отчуждении

Австралийское налого

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY