Недвижимость на Бали для европейских инвесторов: налоговое соглашение и руководство по покупке 2026

Европейские инвесторы все чаще обращают внимание на Бали как на направление для инвестиций в недвижимость — и не без оснований. Остров предлагает образцовые условия для жизни, процветающую туристическую экономику и цены на недвижимость, которые остаются привлекательными по сравнению с большинством европейских рынков. Однако покупка недвижимости в Индонезии гражданином Европы сопряжена с необходимостью разбираться в особенностях правовой системы, понимать, как налоговое соглашение между вашей страной и Индонезией влияет на доходность, а также управлять валютными рисками между евро и индонезийской рупией.

Это подробное руководство охватывает всё, что нужно знать европейским инвесторам: правила безвизового въезда для граждан Шенгенской зоны, детали налоговых соглашений для четырёх ключевых европейских рынков (Нидерландов, Великобритании, Германии и Франции), пошаговый процесс покупки и сравнительную таблицу, которая поможет выбрать правильный вариант входа на рынок.

Безвизовый въезд для граждан Шенгенской зоны

Одним из самых значительных преимуществ для европейских инвесторов является безвизовый доступ в Индонезию. Граждане всех стран Шенгенского соглашения — включая Нидерланды, Германию, Францию, Италию, Испанию, Бельгию, Австрию, Швейцарию и скандинавские страны — могут въезжать в Индонезию без визы для туристических целей на срок до 30 дней. Этот безвизовый въезд не подлежит продлению, но его достаточно для осмотра объектов недвижимости, посещения нотариуса и первоначальной проверки документов.

Для более длительного пребывания, необходимого в процессе покупки (подписание Akta Jual Beli у нотариуса PPAT, оформление права собственности Hak Pakai), большинство европейских инвесторов пользуются одним из двух вариантов:

Виза по прибытии (VoA): Доступна всем гражданам Шенгена в аэропорту Нгурах-Рай за 500 000 IDR (примерно A$50). Действительна 30 дней, продлевается один раз ещё на 30 дней (всего 60 дней). Это самый практичный вариант для процесса покупки, который обычно занимает 4–8 недель от предложения до регистрации права собственности.

Деловая виза B211A: Для инвесторов, которым необходимо находиться в стране от 60 до 180 дней. Оформляется через местного агента или юридическую фирму, стоимость составляет примерно A$300–A$500 включая комиссию агента. Эта виза идеальна, если вы покупаете несколько объектов или создаёте PMA (компанию с иностранными инвестициями).

Виза «Второй дом»: Запущена в 2023 году и доработана к 2026 году. Позволяет пребывание в течение 5–10 лет при условии внесения минимального депозита примерно A$200 000 (2 млрд IDR или 130 000 EUR) на местный банковский счёт или через покупку недвижимости. Европейские инвесторы, приобретающие виллу стоимостью более A$300 000, имеют право на подачу заявки.

Налоговые соглашения: Нидерланды, Великобритания, Германия и Франция

Индонезия имеет налоговые соглашения (договоры об избежании двойного налогообложения) с десятками стран, включая ключевые европейские рынки. Эти соглашения определяют, как облагаются налогами доход от аренды, прирост капитала и удерживаемые налоги между Индонезией и вашей страной. Детали существенно различаются в зависимости от страны:

Страна	Налог у источника на доход от аренды	Налог на прирост капитала (Индонезия)	Налогообложение в стране проживания	Ключевое преимущество для инвесторов
Нидерланды	10% (ставка по соглашению — снижена с обычных 20%)	5% от валовой цены продажи (Final PPh)	Нидерланды освобождают от налогообложения доход от аренды за рубежом, если он облагается налогом в стране-источнике; прогрессивные ставки применяются к остальному мировому доходу.	Наиболее благоприятное соглашение для дохода от аренды; нидерландские пенсионные фонды активно инвестируют в Индонезию, что создаёт хорошо понятную правовую базу.
Великобритания	10% (ставка по соглашению — снижена с обычных 20%)	5% от валовой цены продажи (Final PPh)	Великобритания облагает налогом мировой доход, но предоставляет зачёт иностранного налога на уплаченный индонезийский налог. Доход от аренды облагается по прогрессивным ставкам Великобритании (20–45%) за вычетом удержанного в Индонезии налога.	Система зачёта иностранного налога предотвращает двойное налогообложение; процедура самооценки (Self Assessment) в Великобритании хорошо документирована для доходов от зарубежной недвижимости.
Германия	10% (ставка по соглашению — снижена с обычных 20%)	5% от валовой цены продажи (Final PPh)	Германия, как правило, освобождает от немецкого налогообложения доход от аренды за рубежом, если этот доход облагается налогом в Индонезии в соответствии с соглашением (метод освобождения).	Метод освобождения означает отсутствие дополнительного немецкого налога на доход от аренды на Бали; очень выгодно для резидентов Германии.
Франция	10% (ставка по соглашению — снижена с обычных 20%)	5% от валовой цены продажи (Final PPh)	Франция облагает налогом мировой доход, но предоставляет налоговый зачёт на уплаченный индонезийский налог. Французские социальные отчисления (17,2%) также могут применяться в зависимости от статуса резидента.	Система налогового зачёта работает хорошо; французские резиденты могут зачесть индонезийский налог в счёт французских обязательств; социальные отчисления применяются только при превышении определённых порогов.

Важное примечание: Все четыре соглашения предусматривают сниженную ставку налога у источника в размере 10% на доход от аренды по сравнению со стандартной ставкой 20% для стран без соглашения. Чтобы воспользоваться ставкой по соглашению, необходимо предоставить индонезийскому налоговому органу (DJP) Сертификат о резидентстве (CoR) из налоговой службы вашей страны. Это несложная бюрократическая процедура — ваш местный налоговый орган может выдать CoR в течение 1–2 недель.

Валютные аспекты: динамика курса EUR/IDR

Обменный курс евро к индонезийской рупии существенно влияет на эффективную цену покупки и текущую доходность для европейских инвесторов. В середине 2026 года обменный курс составляет примерно 1 EUR = 17 500 IDR (колеблясь в диапазоне от 16 800 до 18 200 IDR за последние 12 месяцев).

Сценарий	Курс EUR/IDR	Цена виллы в IDR	Стоимость для европейского покупателя (EUR)	Годовой чистый доход от аренды (EUR)
Текущий рынок	17 500	5 000 000 000	€285 714	€22 857 (8% чистая доходность)
Рупия укрепляется (+10%)	19 250	5 000 000 000	€259 740	€25 974 (10% чистая доходность)
Рупия ослабевает (−10%)	15 750	5 000 000 000	€317 460	€20 635 (6,5% чистая доходность)

Стратегия: Европейским инвесторам рекомендуется планировать покупку на периоды, когда рупия слаба по отношению к евро, что снижает цену покупки в евро. На Бали работают несколько специалистов по обмену валют (например, Wise, CurrencyFair, а также местные провайдеры, такие как Asia Forex), которые предлагают конкурентоспособные курсы для крупных переводов по недвижимости. Никогда не используйте обычный банковский перевод для сумм свыше €100 000 — спред может составить 3–5%.

Для регулярного вывода дохода от аренды счет в евро в Wise

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY