Итоги первого полугодия 2026 года: основа для второго полугодия

Прежде чем строить прогнозы, давайте определим текущую ситуацию. Первая половина 2026 года стала периодом корректировки и консолидации:

Цены на недвижимость: Стабилизировались после коррекции 2024–2025 годов. Цены на основных направлениях (Берабан, Переренан, Улувату) оставались стабильными или выросли на 3–5%. Вторичные локации (менее доступные части Чангу, северный Убуд) показали незначительное снижение на 2–4%.
Объем сделок: Вырос на 12% по сравнению с первым полугодием 2025 года благодаря прозрачности регулирования (PP 28/2025) и повышению уверенности покупателей. Доля покупателей из Сингапура выросла на 25% в годовом исчислении.
Доходность от аренды: Валовая доходность немного снизилась в сегменте люкс (с 10–12% до 9–11%), так как рост цен на покупку опережал рост арендных ставок. В среднеценовом сегменте доходность осталась на уровне 8–10%.
Нормативно-правовая среда: PP 28/2025 полностью вступил в силу, обеспечив ясность в отношении сроков Hak Pakai (права пользования) и путей приобретения недвижимости иностранцами. В Бадунге и Гианьяре обновляются местные нормативные акты (Perda).
Инфраструктура: Подтверждены планы расширения аэропорта. Завершено технико-экономическое обоснование LRT. Оба проекта имеют определенные сроки (см. ниже).

Индикаторы рынка: первое полугодие 2026 г. против прогноза на второе полугодие 2026 г.

В таблице ниже сравниваются ключевые индикаторы рынка за первое полугодие 2026 года (фактические/оценочные) с нашими прогнозами на второе полугодие 2026 года:

Индикатор рынка	1-е полугодие 2026 (факт/оценка)	2-е полугодие 2026 (прогноз)	Тренд
Рост цен на недвижимость (основные направления)	+3–5%	+5–8%	📈 Ускорение
Рост цен на недвижимость (вторичные районы)	−2–4%	0–+3%	📈 Стабилизация
Объем сделок (год к году)	+12%	+15–20%	📈 Рост
Валовая доходность от аренды (люкс, основные районы)	9–11%	8,5–10%	📉 Небольшое сжатие
Валовая доходность от аренды (средний сегмент)	8–10%	8–10,5%	➡️ Стабильно
Доля покупателей из Сингапура	25%	28–30%	📈 Рост
Доля покупателей из Австралии	35%	32–35%	➡️ Стабильно/снижение
Новое предложение (виллы, выходящие на рынок)	+8%	+10–12%	📈 Рост
Среднее время на рынке (перепродажа)	180 дней	150–170 дней	📈 Улучшение
Влияние инфраструктуры	Низкое (стадия планирования)	Умеренное (стадия начала строительства)	📈 Рост
Индекс нормативной неопределенности	Средний (после принятия PP 28)	Низкий (ясность повышается)	📈 Позитивно
Уверенность иностранных покупателей	Умеренно позитивная	Позитивная	📈 Улучшение

Источник: данные о сделках Pertama Property, данные регистрации BPN, опрос агентств недвижимости Бали (1-й кв. 2026 г.) и графики правительственных инфраструктурных проектов.

Инфраструктура: факторы изменения рынка во втором полугодии

Два инфраструктурных проекта будут доминировать в перспективе рынка недвижимости Бали во втором полугодии 2026 года:

1. Легкорельсовый транспорт Бали (LRT) — начало строительства подтверждено

После многих лет технико-экономических обоснований и политических дебатов проект LRT на Бали прошел окончательное утверждение, и начало строительства подтверждено на 3-й квартал 2026 года. Первоначальный коридор протяженностью 12,5 км соединит международный аэропорт Нгурах-Рай с районом Central Parkir недалеко от Семиньяка, с запланированными четырьмя станциями.

Что это значит для недвижимости:

Немедленный эффект: Объекты недвижимости в радиусе 1 км от запланированных станций уже демонстрируют ценовую премию в 8–12%, поскольку покупатели ожидают улучшения транспортной доступности. Этот эффект усилится с началом строительства.
Среднесрочная перспектива (2026–2028): Коридор между аэропортом и Семиньяком/Кутой будет развиваться ускоренными темпами. Стоимость земли в зонах транзитно-ориентированного развития (TOD), по прогнозам, к 2028 году будет на 20–30% выше среднерыночной.
Географический сдвиг: Районы, которые ранее считались «слишком далекими» от аэропорта — такие как северный Чангу (Переренан, Сесех) — становятся более доступными. Южный коридор LRT фактически расширяет радиус транспортной доступности для туристов и жителей, что увеличивает спрос на виллы на более широкой географической территории.
Типы недвижимости, заслуживающие внимания: Объекты смешанного использования вблизи станций LRT, апартаменты/кондоминиумы (растущий тренд на Бали) и сервисные резиденции, ориентированные на транзитных туристов.

2. Расширение международного аэропорта Нгурах-Рай

Долгожданное расширение аэропорта, включающее новый терминал и модернизацию взлетно-посадочных полос для увеличения пропускной способности с 24 до 40 миллионов пассажиров в год, как ожидается, получит окончательное одобрение финансирования в конце 3-го квартала 2026 года, при этом строительство начнется в 1-м квартале 2027 года.

Что это значит для недвижимости:

Драйвер спроса: Увеличение пассажиропотока напрямую ведет к росту туристического потока. Каждый дополнительный миллион пассажиров создает спрос примерно на 200–300 дополнительных един

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY