Проверка недвижимости на Бали: 10-шаговый чек-лист для австралийского инвестора

С 2020 года австралийские инвесторы, пренебрегающие должной проверкой при покупке виллы на Бали, в среднем теряли 85 000 австралийских долларов на судебных издержках, потерянных задатках и ремонтных работах. Вот что именно нужно проверить, прежде чем подписывать какие-либо документы.

Документы на недвижимость на Бали и контракт на деревянном столе на тропическом фоне

Почему должная проверка обязательна для австралийских покупателей

Привлекательность недвижимости на Бали хорошо известна среди австралийских инвесторов. Тропическая доходность 10–16% валовой, ослабление индонезийской рупии по отношению к австралийскому доллару и бурно развивающийся туристический сектор, привлекший 6,3 миллиона посетителей в 2025 году, делают это предложение заманчивым. Но между мечтой и сделкой лежит лабиринт индонезийского земельного законодательства, муниципальных зонировочных норм и финансовых показателей застройщиков, способный проглотить неосторожного покупателя целиком.

Только в 2025 году консульские службы Австралии на Бали сообщили о 37 имущественных спорах с участием австралийских граждан — от спорных границ Hak Sewa (аренда) до поддельных разрешений на строительство, из-за которых виллы стали незастрахованными. Общей нитью почти в каждом случае была недостаточная должная проверка, проведённая до подписания.

Этот 10-шаговый чек-лист разработан специально для австралийских инвесторов, ориентирующихся на рынке недвижимости Бали. Каждый шаг включает реалистичную стоимость в австралийских долларах и сроки, чтобы вы точно знали, на что идёте, прежде чем ваш солист откроет дело.

10-шаговый чек-лист должной проверки для австралийских инвесторов

Таблица ниже суммирует каждый шаг, который необходимо предпринять, его стоимость и примерные сроки. Каждый пункт подробно объяснён далее.

№	Шаг должной проверки	Описание	Стоимость (A$)	Сроки
1	Поиск титула (SHM/SHGB/SHP)	Проверка подлинности сертификата на землю в Национальном земельном агентстве (BPN). Подтверждение статуса собственности (Freehold — SHM) или аренды (Leasehold — SHGB/SHP) и соответствия зарегистрированного владельца продавцу.	350–650 A$	5–10 рабочих дней
2	Проверка зонирования и целевого назначения земли	Подтверждение, что зонирование допускает предполагаемое использование (вилла, отель, жильё). Проверка RDTR (пространственного плана) на предмет ограничений по плотности застройки, отступам от границ и высотным ограничениям.	200–400 A$	3–7 рабочих дней
3	Проверка разрешений на строительство (PBG и SLF)	Проверка наличия у существующего здания действительных PBG (разрешение на строительство) и SLF (сертификат пригодности к эксплуатации). Поиск несанкционированных пристроек или реконструкций.	300–500 A$	5–10 рабочих дней
4	Проверка застройщика	Поиск в реестре компаний (AHU), проверка послужного списка завершённых проектов, истории судебных разбирательств и корпоративной структуры. Подтверждение личности директоров.	400–700 A$	5–8 рабочих дней
5	Финансовый аудит застройщика	Проверка финансовой отчётности застройщика, долговых обязательств и непогашенных обязательств. Поиск заявлений о банкротстве или крупных судебных исков.	800–1500 A$	7–14 рабочих дней
6	Юридическая проверка договора аренды	Привлечение нотариуса для проверки договора аренды (Hak Sewa) или купли-продажи. Проверка пунктов об эскалации, возобновлении, разрешении споров и форс-мажоре.	500–1000 A$	3–7 рабочих дней
7	Физический осмотр объекта	Осмотр на месте с участием квалифицированного инспектора по строительству. Проверка структурной целостности, дренажа, состояния крыши, электропроводки, водопровода и повреждений от вредителей.	350–600 A$	1–2 рабочих дня
8	Экологическая оценка и оценка рисков	Проверка карт зон затопления, риска оползней, близости к линиям разломов и устойчивости грунта. Обязательно для объектов рядом с реками или на краю обрывов.	250–450 A$	5–10 рабочих дней
9	Проверка задолженностей по коммунальным услугам и налогам	Подтверждение отсутствия неуплаченного PBB (земельный и строительный налог), задолженностей за электроэнергию (PLN) или воду (PDAM), привязанных к объекту.	150–300 A$	2–5 рабочих дней
10	Статус конвертации IMB в PBG

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY