Реальная стоимость покупки недвижимости на Бали: о чем умалчивают агенты (2026)

Вилла за 400 000 AU$ кажется выгодной — пока вы не добавите 15% налогов, сборов и расходов на оформление, о которых агент «забыл» упомянуть. Вот что платят инвесторы на самом деле.

15 июня 2026 · Pertama Property · 2200+ слов

Роскошная вилла с бассейном среди пальм на Бали, Индонезия

Фото: Pedro Lastra / Unsplash

Сколько на самом деле стоит вилла на Бали для иностранного инвестора?

Вот история, которую мы слышим каждую неделю в Pertama Property.

Инвестор из России находит потрясающую трехкомнатную виллу в Чангу за 380 000 AU$. Фотографии безупречны — частный бассейн, открытая гостиная, виды на рисовые поля. Агент уверяет, что процесс «прозрачный и простой». Инвестор уже представляет уикенды и стабильный доход от Airbnb.

Затем начинают приходить счета.

Налог на приобретение BPHTB: 18 000 AU$. Нотариальные услуги и PPAT: 8 500 AU$. Независимый юрист: 4 000 AU$. Регистрация PT PMA: 9 000 AU$. НДС на новостройку: 45 000 AU$. Ежегодные расходы на compliance: 4 500 AU$ каждый год.

Общий счет до того, как инвестор купит первый билет? Почти 100 000 AU$ сверх цены покупки.

Это не страшилка — это норма. И это вполне управляемо, если знать, что вас ждет. Проблема в том, что большинство агентов, по незнанию или умышленно, не раскрывают полную картину расходов. Эта статья все меняет.

Почему объявленная цена на Бали вводит в заблуждение

Рынок недвижимости Австралии прозрачен. Гербовый сбор, расходы на оформление и комиссии агентов — общеизвестные статьи. Бали — совсем другой случай. Юридические структуры незнакомы, налоговая система многослойна, и многие расходы зависят от того, как вы покупаете, а не только что покупаете.

Три структуры собственности и их стоимость

1. Leasehold (Hak Sewa) — самый низкий порог входа

Leasehold — самый простой и дешевый способ для иностранца контролировать недвижимость на Бали. Вы покупаете долгосрочную аренду — обычно на 25–30 лет.

Дополнительные расходы: 2%–4%

Нет налога BPHTB (большая экономия)
Нотариус/PPAT: 1%–2,5% от стоимости аренды
Независимый юрист: 1 500–4 500 AU$
Не требуется PT PMA

2. Hak Pakai (Право пользования) — для резидентов

Дополнительные расходы: 8%–12%

3. PT PMA + HGB — золотой стандарт для серьезных инвесторов

Дополнительные расходы: 10%–15%+

BPHTB: до 5%
Нотариус/PPAT: 1%–2,5%
Регистрация PT PMA: 4 500–12 000 AU$
Независимый юрист: 4 500–12 000 AU$

Детальный разбор налогов

Налог	Ставка	Кто платит	Когда применяется
BPHTB	До 5%	Покупатель	Freehold, HGB, Hak Pakai — не leasehold
НДС (PPN)	12%	Покупатель	Новостройки от застройщика
PPh (налог продавца)	2,5%	Продавец	Окончательный налог с продажи
PPnBM (налог на роскошь)	20%	Покупатель	Для объектов свыше ~3 млн AU$

Пример (вилла 500 000 AU$, новостройка через PT PMA):

BPHTB (5%): 24 000 AU$
НДС (12%): 60 000 AU$
Нотариус (2%): 10 000 AU$
PT PMA: 9 000 AU$
Юрист: 6 000 AU$
Итого доп. расходов: 109 000 AU$

Скрытые расходы, которые накапливаются каждый год

PBB (налог на недвижимость): 300–1 500 AU$/год
Страхование: 750–3 000 AU$/год
Обслуживание и сад: 3 000–7 500 AU$/год
Управление недвижимостью: 10%–20% дохода
PT PMA ежегодное обслуживание: 3 000–7 500 AU$/год

Ловушка NPWP

Продавец с NPWP: 2,5% налога
Продавец без NPWP: 20% налога

Зонирование, разрешения и риск сноса

В июле 2025 года губернатор Бали лично контролировал снос 48 нелегальных вилл на пляже Бингин. Владельцы не получили компенсации. Только 35% арендных вилл на Бали имеют действующее разрешение SLF.

Расходы при продаже

Комиссия агента: 3%–5%
PPh (с NPWP): 2,5%
BPHTB (платит покупатель): до 5%
Нотариус: 1%–2,5%

Общие расходы (покупка + продажа): 9,5%–14%.

Сводная таблица

Категория	Leasehold	PT PMA
Доп. расходы (% от цены)	2%–4%	10%–15%+
Вилла 500 000 AU$	510 000–520 000 AU$	550 000–575 000 AU$+
Годовые расходы	4 000–10 000 AU$	7 000–19 500 AU$

5 правил как избежать сюрпризов

Получите NPWP до подписания.
Заложите 15% сверх цены.
Наймите независимого юриста.
Проверьте разрешения.
Учитывайте валютный риск.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец легально купить недвижимость на Бали?

Да, но не в полную собственность (Hak Milik). Иностранцы могут приобретать через leasehold (Hak Sewa), право пользования (Hak Pakai, требуется КИТАС/КИТАП) или через PT PMA.

Какие налоги платит иностранец при покупке недвижимости на Бали?

BPHTB (до 5%), НДС (12%) на новостройки, нотариус (1%–2,5%) и юрист. Leasehold освобожден от BPHTB.

Сколько стоит открыть PT PMA на Бали?

4 500–12 000 AU$, включая регистрацию, нотариальные услуги, одобрение Минюста и лицензирование OSS.

Итог

Покупка недвижимости на Бали — это не обман и не ловушка. Это легальный путь, который ежегодно проходят тысячи иностранных инвесторов. Но цена — это лишь начало. Заложите 15% сверху, получите NPWP и проверьте все разрешения.

Pertama Property — застройщик и инвестиционный консультант на Бали с 15+ летним опытом. Свяжитесь с нами для прозрачного расчета стоимости.

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY