Что чаще всего упускают покупатели при бюджетировании виллы на Бали

Вы нашли идеальную виллу на Бали. Цена подходящая, расположение отличное, и вы уже мысленно отдыхаете у бесконечного бассейна с кокосом в руке. Но если вы составляете бюджет, основываясь только на цене покупки, вас ждет неприятный сюрприз.

Расходы на закрытие сделки в Индонезии составляют значительную сумму — и для австралийских покупателей, привыкших к относительно прозрачным структурам комиссий, система недвижимости Бали может показаться непрозрачной. Разница между тем, что вы видите в объявлении, и тем, что вы фактически платите, может достигать 15% больше. Для виллы за A$500 000 это дополнительные A$75 000, которые вам нужно иметь в день расчетов.

Эта статья разбирает каждую комиссию, от нотариальных сборов до корректировок земельного налога, чтобы вы могли точно спланировать бюджет и избежать сюрпризов в последнюю минуту, которые сорвали бесчисленные покупки вилл на Бали.

Понимание структуры сделок с недвижимостью в Индонезии

Прежде чем углубляться в конкретные расходы, полезно понять, как структурируются сделки с недвижимостью в Индонезии. В отличие от Австралии, где конвейеры, агенты по недвижимости и расчетные агенты занимаются отдельными частями процесса, в Индонезии большая часть юридической и административной работы сосредоточена через систему нотариусов/PPAT.

Нотариус выступает в качестве нейтральной стороны, ответственной за проверку законности сделки, составление документов и обеспечение уплаты всех налогов до регистрации. Эта консолидированная структура означает, что нотариальный сбор покрывает больше работы, чем сопоставимый австралийский конвейер, но также означает, что меньше возможностей для сравнения отдельных услуг.

Каждая сделка должна пройти через Национальное земельное агентство (BPN) для окончательной регистрации прав собственности. Сборы BPN устанавливаются государственными нормативными актами, но сроки могут сильно варьироваться — от четырех недель в хорошо организованном нотариальном офисе до шести месяцев в загруженном. Некоторые нотариусы взимают «экспедиционный сбор» для ускорения регистрации BPN, что является дополнительным расходом, который мы рассмотрим ниже.

Нотариальные и юридические сборы (Notaris & PPAT)

Каждая сделка с недвижимостью в Индонезии требует нотариуса (notaris) или должностного лица по земельным актам (PPAT). Это назначенные государством профессионалы, ответственные за составление и заверение договора купли-продажи (Akta Jual Beli или AJB) и акта о переходе прав собственности (Akta Peralihan Hak).

Нотариальные сборы обычно составляют от 1% до 2% от стоимости недвижимости. Это включает подготовку всех юридических документов, проверку земельных сертификатов, координацию с BPN и регистрацию перехода прав. Для виллы за A$500 000 вы заплатите от A$5 000 до A$10 000 только за нотариальные услуги.

Сбор не является фиксированным государственным тарифом, а обсуждается между вами и нотариусом. Нотариусы с большим объемом работы в оживленных районах, таких как Чангу, Семиньяк и Умалас, часто берут меньше. Премиальные нотариусы, специализирующиеся на сделках с иностранными покупателями, берут больше, но предоставляют документацию на английском языке и активное решение проблем.

Некоторые покупатели пытаются сократить расходы, используя более дешевого нотариуса, но это ложная экономия. Нотариус, который упустит ограничение зонирования или нерешенный сервитут, может создать юридические проблемы, которые будут стоить в несколько раз больше для решения в будущем. Всегда используйте авторитетного нотариуса с опытом работы с иностранными покупателями и проверенной репутацией в регистрациях BPN.

Шкала нотариальных сборов регулируется Индонезийской ассоциацией нотариусов (INI) и рассчитывается по скользящей шкале. Для объектов недвижимости стоимостью менее 5 миллиардов IDR (примерно A$500 000) рекомендуемый максимум составляет 1,5%. Свыше 5 миллиардов IDR процент снижается. Ваш нотариус должен предоставить письменное предложение о сборах до того, как вы его наймете.

BPHTB — Сбор за приобретение прав на землю и здания

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — это обязательный государственный налог на приобретение прав на землю и здания. Он рассчитывается как 5% от чистой налогооблагаемой стоимости — NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) минус освобождение NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).

NPOPTKP варьируется в зависимости от округа. В округе Бадунг, где расположено большинство роскошных вилл на Бали для иностранных покупателей, освобождение обычно составляет 60–80 миллионов IDR (примерно A$6 000–8 000). В Гианьяре (район Убуда) освобождение может быть другим. Всегда уточняйте местную ставку у своего нотариуса.

Для объекта недвижимости стоимостью A$500 000 налогооблагаемая стоимость после освобождения составляет примерно A$492 000, поэтому BPHTB к уплате составляет примерно A$24 600. Это один из самых крупных единовременных расходов при закрытии сделки, и многие покупатели впервые оказываются застигнутыми врасплох его величиной. BPHTB должен быть оплачен до подписания AJB, поэтому это не те расходы, которые можно отложить.

Здесь важно понимать различие: NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) — это оценка стоимости недвижимости правительством для налоговых целей, которая часто ниже рыночной цены. BPHTB рассчитывается на основе большего из NJOP или фактической цены сделки. Некоторые нотариусы попытаются использовать NJOP в качестве основы, что может снизить налог, но это юридически сомнительно, если цена сделки значительно выше.

PPh — Окончательный подоходный налог продавца

PPh (Pajak Penghasilan) — это окончательный подоходный налог продавца при продаже недвижимости. Согласно Постановлению правительства № 34/2016, ставка составляет 2,5% от валовой цены продажи. Это окончательный налог, то есть продавцу не нужно отдельно декларировать прибыль в своей налоговой декларации.

Технически это обязанность продавца, но на практике покупатель часто платит его в рамках переговоров. Для виллы за A$500 000 это A$12 500. Будет ли этот расход ложиться на вас, зависит от вашего соглашения, но стандартной практикой является то, что покупатель берет на себя эти расходы, особенно на рынке продавца.

Если продавец является компанией, а не физическим лицом, применяются другие ставки в соответствии со статьей 4(2) Закона о подоходном налоге. Всегда проверяйте юридический статус продавца на ранних этапах переговоров, чтобы не было сюрпризов при расчете PPh.

Регистрация NPWP — Налоговый идентификационный номер, открывающий все

Иностранные покупатели должны получить индонезийский идентификационный номер налогоплательщика (NPWP) для завершения сделки с недвижимостью. Это требование является обязательным. NPWP необходим как для оплаты BPHTB, так и для регистрации акта в BPN.

В: Каковы нотариальные сборы за виллу на Бали?

О: Нотариальные сборы обычно составляют от 1% до 2% от стоимости недвижимости. Для виллы за A$500 000 это от A$5 000 до A$10 000. Эти сборы покрывают проверку документов, составление актов и регистрацию в BPN.

В: Обязателен ли BPHTB для иностранных покупателей на Бали?

О: Да, BPHTB — это обязательный налог в размере 5% от чистой налогооблагаемой стоимости недвижимости. Он должен быть оплачен до подписания договора купли-продажи. Для виллы за A$500 000 рассчитывайте заплатить около A$24 600.

В: Могу ли я договориться о нотариальных сборах на Бали?

О: Да, нотариальные сборы обсуждаются. Нотариусы в оживленных районах, таких как Чангу или Семиньяк, могут брать меньше, но важно выбрать опытного нотариуса, работающего с иностранными покупателями, чтобы избежать дорогостоящих юридических проблем.

В: Что такое PPh и кто е

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY