Для австралийских инвесторов, которые впервые приобретают виллу на Бали, вопрос о структуре собственности является самым важным решением, которое им предстоит принять. Существует три различных пути — аренда (leasehold), право собственности через PT PMA и всё более редкое прямое право Hak Pakai — и каждый из них накладывает принципиально разные отношения с активом с точки зрения стоимости, срока, контроля и стратегии выхода. Понимание правильной структуры покупки недвижимости на Бали для ваших конкретных инвестиционных целей — это не вопрос выбора самого дешёвого варианта при подписании; это стратегическое решение, которое определяет, будет ли вилла функционировать как ликвидная инвестиция, актив для образа жизни или долгосрочный капитальный вклад. Ошибка в этом вопросе — самая распространённая и самая дорогостоящая ошибка, которую совершают иностранные инвесторы на Бали.

Юридические документы на покупку недвижимости на Бали (аренда) — Роскошная вилла на Бали — Pertama Property

Земельное законодательство Индонезии, основанное на Основном аграрном законе 1960 года и последующих поправках, reservирует высшую форму права собственности — Hak Milik — исключительно для граждан Индонезии. Иностранцы не могут владеть землёй в Индонезии на праве собственности на своё имя. Это фундаментальное ограничение определяет все доступные структуры собственности для иностранных инвесторов. Обходные пути, которые были разработаны для привлечения иностранного капитала, юридически обоснованы, хорошо проверены и широко используются, но они несут разные профили риска, структуры затрат и регуляторные обязательства. Выбор между ними зависит от инвестиционного горизонта, предполагаемого использования, доступного капитала и готовности к ежегодным расходам на соблюдение требований.

Аренда (Leasehold): Стандартная структура для большинства инвесторов

Руководство по аренде и собственности для австралийских покупателей 2026

Аренда (Hak Sewa) — это самая распространённая структура покупки недвижимости на Бали для иностранных инвесторов в виллы, и не зря. Она проста, не требует постоянных корпоративных обязательств и естественным образом соответствует типичному инвестиционному горизонту от семи до двадцати пяти лет. В рамках аренды иностранный инвестор заключает договор аренды с индонезийским землевладельцем, который владеет титулом Hak Milik. Аренда предоставляет инвестору право строить и эксплуатировать виллу на земле в течение фиксированного срока, обычно от двадцати пяти до тридцати лет с возможностью продления. Инвестор выплачивает авансовую арендную премию — по сути, стоимость земли — и ежегодную арендную плату за землю, которая обычно является номинальной.

Экономика аренды привлекательна для подходящего инвестора. Арендная премия за участок под застройку в Canggu или Berawa составляет от 450 до 750 австралийских долларов за квадратный метр на срок двадцать пять лет, по сравнению с эффективной стоимостью приобретения земли через структуру PT PMA, которая может быть на 40-60% выше после учёта затрат на создание компании, соблюдение требований и выход. Для инвестора, ориентированного на срок владения от семи до двенадцати лет с целью получения арендного дохода и продажи арендных прав до истечения срока, структура аренды предлагает наилучшее сочетание стоимости, простоты и ликвидности при выходе. Вторичный рынок арендных прав на виллы в популярных районах, таких как 10-шаговый контрольный список должной осмотрительности Семиньяк, Чангу и Убуд, активен, и передача арендных прав регулярно осуществляется через нотариальные акты.

PT PMA: Право собственности через компанию с иностранным капиталом

Для инвесторов, стремящихся к долгосрочному контролю и возможности владеть активом бессрочно — или, по крайней мере, на время существования компании — структура PT PMA является наиболее надёжной структурой покупки недвижимости на Бали для иностранной собственности. PT PMA — это компания с прямыми иностранными инвестициями, созданная в соответствии с инвестиционным законодательством Индонезии, которая может владеть титулом Hak Guna Bangunan — правом строить и владеть зданиями на земле — на первоначальный срок тридцать лет с возможностью продления ещё на двадцать лет. Теоретически, при грамотном юридическом управлении, PT PMA может владеть землёй до восьмидесяти лет путём последовательных продлений, что делает её практически бессрочной по сравнению с фиксированным сроком аренды.

Для создания PT PMA требуется минимальный уставный капитал в размере 10 миллиардов индонезийских рупий (примерно 950 000 австралийских долларов) в соответствии с текущими правилами, хотя требование к оплаченному капиталу обычно ниже — от 2,5 до 5 миллиардов индонезийских рупий (от 240 000 до 475 000 австралийских долларов). Компания должна иметь как минимум одного индонезийского директора и двух акционеров (по крайней мере один из них может быть иностранцем). Ежегодные требования к соблюдению включают подачу корпоративных налоговых деклараций, отчётов об инвестиционной деятельности в BKPM и аудированную финансовую отчётность для компаний, превышающих определённые пороги. Стоимость создания PT PMA составляет от 5 000 до 10 000 австралийских долларов за юридические и нотариальные услуги, а ежегодные расходы на соблюдение требований составляют от 2 000 до 4 000 австралийских долларов за услуги бухгалтерского, налогового и отчётного обслуживания. Избежание двойного налогообложения дохода от аренды на Бали Для инвесторов, рассматривающих эту структуру покупки недвижимости на Бали для портфеля из нескольких вилл, структура PT PMA становится всё более рентабельной на один актив, поскольку постоянные накладные расходы на содержание компании распределяются на большее количество объектов.

Hak Pakai: Прямой титул для конкретных случаев

Hak Pakai, или право пользования, — это менее известный, но допустимый путь владения, который позволяет иностранному физическому лицу владеть титулом напрямую на своё имя. Hak Pakai предоставляется на первоначальный срок тридцать лет с возможностью продления ещё на двадцать лет и может использоваться для одного жилого дома. Критическое ограничение заключается в том, что титул Hak Pakai предоставляется только на землю, классифицированную для жилых целей, и не может использоваться для коммерческой эксплуатации виллы с регулярным получением арендного дохода от третьих лиц. На практике это делает Hak Pakai подходящим для иностранца, который хочет владеть личным домом для отдыха на Бали, но не для инвестора, стремящегося вести бизнес по краткосрочной аренде.

Процесс подачи заявки на Hak Pakai требует одобрения Национального земельного агентства (BPN) и включает проверку того, что заявитель имеет действительный вид на жительство, земля правильно зонирована для жилого использования, а стоимость недвижимости находится в пределах пороговых значений, установленных региональными нормативными актами. Транзакционные издержки при приобретении Hak Pakai относительно низкие: нотариальные сборы обычно составляют около 1% от стоимости сделки, по сравнению с более высокими совокупными затратами на создание PT PMA и приобретение земли. Однако

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY